Acción redhibitoria, vicios ocultos y prestación distinta.

¿Dan todos los vicios ocultos de una adquisición derecho a reclamar? ¿Qué acciones caben? ¿Cuándo prescriben?

1.-¿Qué es la Acción Redhibitoria?

La acción redhibitoria entra en juego en aquellas situaciones en las que nos encontramos con vicios ocultos en el bien objeto de nuestra compraventa. Ante este tipo de situaciones, se le concede al comprador la facultad de ejercitar esta acción, regulada en el artículo 1486 del Código Civil:

  «En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre  desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad  proporcional del precio, a juicio de peritos.»

En este sentido y según reza el artículo más arriba mencionado, se le conceden al comprador dos acciones distintas que son perfectamente compatibles. Podrá desistir del contrato con el correspondiente abono por los gastos en los que haya incurrido. Esto sería el ejercicio de la acción redhibitoria, pudiendo ir acompañada de una indemnización por daños y perjuicios. Pudiendo también optar por una reducción del precio, que es lo que conocemos como la quanti minoris.

La acción redhibitoria se canaliza, se sustancia solo a través de la Administración de Justicia. La acción redhibitoria exige acreditar el dolo, que el vendedor actuó de mala fe. Esto significa que el vendedor conocía los defectos de la cosa y que decidió no manifestarlos antes de que tuviese lugar la compraventa. Es importante saber que esta acción quedará inhabilitada para el adquirente a los 6 meses de la entrega de la cosa vendida (art. 1490 CC).

«Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le   indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión» (art.1486 CC).

Llegados a este punto, te estarás preguntando qué son los vicios ocultos que tanto hemos mencionado hasta ahora, lo que nos lleva a nuestro siguiente tema.

2.-¿Qué son los vicios ocultos?

Cuando hablamos de vicios ocultos, también llamados vicios redhibitorios, nos referimos a aquellos defectos que puede tener la cosa objeto de la compraventa y que han de cumplir una serie de requisitos. Siendo estos requisitos los que nos permitirán calificar los defectos de nuestra prestación como vicios ocultos y ejercitar la acción redhibitoria con éxito. Éstos han sido manifestados reiteradamente por el TS, como por ejemplo en la STS de 17 de octubre de 2015, y son los siguientes:

1. El vicio ha de ser oculto: esto que significa que no son reconocidos ni fácilmente reconocibles por el comprador.
2. Tiene que ser un vicio preexistente a la venta: esto es así dado que el vendedor no responde de los defectos sobrevenidos. La cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Siendo esta la razón por la cual el comprador no solamente debe probar la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato.
3. El vicio ha de ser grave: es decir, que el defecto entrañe cierta importancia. En este sentido, de haberlo conocido el comprador, no habría adquirido la cosa o lo hubiera hecho pagando menos por ella.

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3.-¿Acción de Saneamiento o resarcimiento por incumplimiento contractual ?

Visto el caso antes mencionado, en el que nuestra prestación tiene vicios ocultos, y vistos cuales son los requisitos para que se den los mismos, hay que tener en cuenta que no es el único caso en el que nos podemos encontrar. Y es que puede ocurrir que la cosa sea totalmente inhábil para satisfacer mi interés como comprador. En estos casos, además de configurar tu prestación como vicio redhibitorio, también puedes configurarlo como «alud pro alio». Nos encontramos ante esta segunda situación cuando existe un pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto. De esta manera, se ha entregado una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta grave en las cualidades del bien entregado. Esto nos permite considerar que estamos ante un incumplimiento contractual, al ser el bien impropio para el fin a que se destina.

En este sentido, hay que tener claro que la inaptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio. Pero también que ambas figuras son, como bien ha admitido reiteradamente la jurisprudencia, compatibles. Y es que sus diferencias esenciales se reducen a la causa de pedir y a los plazos de prescripción.

¿Cómo deslindamos entonces ambos supuestos?

El TS sigue dos vías distintas: por un lado, acude a la distinción entre prestación defectuosa y prestación distinta. Por otro lado, equipara los defectos ocultos a los deterioros o desperfectos en la calidad de los objetos suministrados que dificultan la utilidad de lo adquirido. Dejando así la denominación «aliud pro alio» para aquellas prestaciones que por completo sean inútiles para el fin propuesto en la compraventa.

Por tanto, y a modo de síntesis, ¿cuándo estamos ante vicios ocultos y cuándo nos encontramos en un caso de prestación distinta? Hablaremos de prestación defectuosa cuando la cosa entregada contenga elementos diametralmente diferentes a los que habíamos pactado. Situación diferente de la que nos encontraríamos si hablamos de una prestación distinta («aliud pro alio»), en la cual el objeto vendido resulta totalmente inhábil para el uso al que va destinado.

4.-Conclusión

Si realizada la compraventa, no se ha visto satisfecho mi interés como comprador, tendré que analizar la prestación entregada para así decidir qué solución me interesa más. Si la prestación entregada es defectuosa, es decir, tiene vicios que son ocultos, preexistentes y graves, tengo a mi disposición 3 opciones.

Por un lado, puedo optar por una pretensión de cumplimiento, exigiendo al vendedor la subsanación de los defectos de la prestación.

Por otro lado, puedo optar por una quanti minoris, que me permitirá llevar a cabo una reducción del precio de la prestación en la medida en que ésta sea defectuosa. Pero además, también puedo optar por la acción redhibitoria, que me permitirá desistir del contrato con el correspondiente abono por los gastos en los que haya incurrido, además de la correspondiente indemnización por daños y perjuicios. Esta acción tendrá un plazo de prescripción de 6 meses desde que ha sido entregada la cosa.

Pero además, si analizada la prestación recibida, ésta es muy distinta a la pactada, elegiremos la vía «aliud pro alio». Es una prestación distinta en tanto que lo que se nos ha entregado es inhábil para cumplir el fin a que va destinada la prestación. En este sentido, estaríamos ante un caso de incumplimiento definitivo del contrato, con sus correspondientes consecuencias y soluciones.

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