Acciones por vicios o defectos de la construcción

El ejercicio de acciones contra los defectos en la construcción y su compatibilidad

Ya hemos hablado en otra ocasión de las resoluciones provocadas por el retraso de entrega de los inmuebles, originadas por la crisis inmobiliaria. De la famosa STS de fecha 24 de abril de 2018 que establece los parámetros para rescindir el contrato por la demora en la entrega. Y que, en resumen, dictaminaba que un retraso provoca que se malogren las legítimas aspiraciones del comprador. Pudiendo, tras un plazo prudencial de espera, resolver el contrato con el vendedor.

Sin embargo, ¿sucede lo mismo cuando se entrega el inmueble con defectos en la construcción? ¿Podrá el comprador resolver el contrato por cualquier defecto o ejercitar otras acciones?

Nuestro ordenamiento jurídico otorga una gran protección a los compradores ofreciéndoles las máximas garantías. Así, el artículo 1469 CC exige al vendedor poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato. Lo que permite, que el comprador pueda tomar diversas acciones contra el vendedor, en función del estado del inmueble y de la gravedad del incumplimiento. Veámoslas.

1. Tipo de acciones contra los vicios o defectos en la construcción

En primer lugar, de conformidad al artículo 1591 CC, responderá todo promotor que venda un edificio con vicios o defectos constructivos. Igualmente, el artículo 17 de la LOE señala que serán responsables frente a los propietarios, las personas que intervengan en el proceso de edificación. Y que lo serán, sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, permitiéndole, al comprador, acometer las siguientes acciones:

• Acción por incumplimiento contractual.

Si la vivienda tiene deficiencias, el comprador podrá exigirle que cumpla con el contrato (Art. 1.124 CC). O bien, reclamarle una indemnización por daños y perjuicios, a través de la vía del artículo 1.101 CC.

• Acción de saneamiento por vicios ocultos.

Se podrá solicitar o bien, la resolución del contrato, o bien, una reducción del precio convenido en función del grado de afección de la habitabilidad del inmueble.

• Acción de resolución del contrato por la denominada “aliud por alio”

Esta acción podrá ejercitarse cuando se acredite que el inmueble no puede ser habitado como hogar por los propietarios o inquilinos. O bien, cuando el vendedor entrega un inmueble distinto al pactado.

Una vez expuestas las acciones que se pueden acometer se preguntarán si es posible ejercer varias acciones o si hay que elegir una de ellas. La jurisprudencia tiene declarada su compatibilidad, de tal modo, que el comprador puede optar por la acción o acciones que considere más conveniente. Vamos a ver cómo pueden compaginarse en el siguiente punto.

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2. Compatibilidad entre las acciones por la Jurisprudencia TS

Nuestro alto Tribunal ha ido admitiendo la compatibilidad de la acción por ruina funcional con las de resolución o cumplimiento contractual, incumplimiento y cumplimiento defectuoso. Es decir, las previstas en los artículos 1591, 1124 y 1101 del Código Civil. Sin exigir, que deba plantearse una, con carácter preferente frente a otra.

Así, en su sentencia 403/2016 admite que la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo es compatible con el ejercicio de acciones contractuales. Que se puede exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado si los vicios alcanzan tal magnitud que pueden ser incluidos como ruina. Y también hacerlo, cuando los defectos sólo conllevan a un cumplimiento defectuoso.

Por tanto, podrá exigirle responsabilidad al promotor, tanto desde el punto de vista contractual de la compraventa, como ex “lege”. Ya que esta última sitúa al promotor como último responsable y solidario de los defectos constructivos.

Concluye que la razón la otorga el apartado 1 del artículo 17 LOE al afirmar que su responsabilidad es “sin perjuicio de sus obligaciones contractuales”. Lo que autoriza al comprador, poder exigir tanto la responsabilidad decenal (1.591 CC), como la de los artículos 1101 y 1124 CC. Siendo indiferente, por tanto, que los daños deriven de la construcción propiamente dicha o deriven, de las obligaciones del contrato. Pues el compromiso de entrega de inmueble, afecta a quien oferta la venta del inmueble y no lo construye en forma convenida. Lo anterior, sin perjuicio de la magnitud de los vicios, cuya graduación podrá tener diferentes consecuencias en el ejercicio de la acción. Pero en todo caso, no deja de ser incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la obligación.

    3. Conclusiones

• El comprador de un inmueble con vicios o defectos en la construcción tiene una amplia gama de acciones contra el vendedor.
• Podrá instarle a que cumpla con su obligación solicitándote una indemnización por daños y perjuicios e incluso, una reducción del precio convenido.
• Además, podrá instar la resolución del contrato cuando se acredite que el inmueble no puede ser habitado. O bien, cuando el vendedor le entrega un inmueble distinto al pactado.
• Las acciones son compatibles entre sí. El comprador no tiene que elegir ni darle carácter preferencial a una frente a todas las demás.
• La jurisprudencia del TS admite la compatibilidad de la acción por ruina funcional con las de resolución o cumplimiento contractual, incumplimiento y cumplimiento defectuoso
• Es indiferente que los daños deriven de la construcción propiamente dicha o deriven, de las obligaciones del contrato. Pues el apartado 1 del artículo 17 LOE hace responsable al vendedor del inmueble de la garantía decenal y de la obligación contractual.

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