30.04.2018

Arras o contrato de reserva de vivienda

Está en ese momento, en que ha encontrado “la casa” ¿Correcto?

No en vano ha tecleado en el buscador de su navegador por internet “arras, señal o reserva, ¿qué es mejor?”.

Su vendedor le ha dicho “pues decídanse, me llaman y vamos firmando algo, para reservarlo”. Pero, ¿Que es ese algo del que habla su vendedor?

La de invertir en un inmueble, vivienda o local, es una decisión muy importante por el esfuerzo que implica. Normalmente todo el mundo tiene claro que hay que entregar un importe a modo de adelanto.

Sin embargo, en general se desconoce cuáles son los derechos que se obtienen y sobre todo las obligaciones que se asumen con esa entrega.

En primer lugar, hay que tener claro que buscar la información en internet, suele llevar, más bien, a la desinformación.

Existen on-line, multitud de modelos de contratos relacionados con la compraventa de inmuebles. Pero para encontrar el que mejor proteja sus intereses, deberá contactar un abogado, que encuentre una solución personalizada a su inversión.

Tampoco, si es usted comprador, debería conformarse con el asesoramiento que le facilite la agencia inmobiliaria. El cliente de la inmobiliaria es el vendedor, y en líneas generales, son esos derechos los que la agencia tiende a proteger.

Contrato de Reserva de Vivienda

Mediante la reserva de vivienda el comprador entrega una cantidad a cuenta del precio pactado para la venta. Por su parte el vendedor, se compromete a la entrega. Ambas partes ya han acordado la compraventa.

Habitualmente, estos contratos son propuestos por constructores o inmobiliarias, que buscan venta directa, sin oportunidad de que el comprador desista del contrato.

La realidad es que las reservas de vivienda, constituyen verdaderas compra-ventas. Conllevan la obligación de vender al vendedor y la de comprar al comprador.

Esta obligación de compra-venta funciona también en viviendas aún no construidas o en fase de construcción. El vendedor se obliga a finalizar la construcción con una serie de características técnicas y de habitabilidad. El comprador, al pago del precio acordado, generalmente sometido a diversas entregas.

Por tanto, desde el momento en que se firma documento de “reserva”, se asumen las obligaciones de una compraventa. Si no tiene financiación, o tiene dudas, no firme una “reserva”, porque implica la compra y no hay vuelta atrás.

Si te ha interesado este artículo no dudes en leer:

Responsabilidad de los administradores de promotoras o constructoras por no entregar viviendas en plazo

La normativa establece que las promotoras o constructoras deberán garantizar los desembolsos anticipados. Cuando no entregan una vivienda en plazo y no cuentan con un seguro o aval, incumplirán dicho deber.

Arras

Respecto de las arras, comenzaremos explicando que no son un contrato, sino un pacto.

Se trata de “un vínculo” de entregar una cosa al otro contratante.

Busca, por tanto, asegurar el cumplimiento de una obligación, entre la parte que entregó y la que recibió.

Su regulación legal es escasa, contempladas en un único artículo del código civil, dentro del capitulo de compraventas en general.

Existen tres tipos de arras, confirmatorias, penales y penitenciales, y optar por unas u otras implica diferentes derechos y obligaciones:

Arras confirmatorias:

En primer lugar, atendemos las arras confirmatorias, con idénticas consecuencias al pacto de reserva.

Con un contrato de arras confirmatorias, se está obligando a la compra (o venta según el caso) del inmueble. Sirviendo el importe entregado como arras, de anticipo o pago anticipado del precio acordado.

De acuerdo con nuestra doctrina, si se firma un contrato de arras y no se especifica qué tipo de arras son, se considerarán confirmatorias.

Si la contraparte no cumple con su obligación, se podrá exigir cumplimiento forzoso o resolución con daños y perjuicios. Normalmente esta situación, implica acudir al Juzgado.

Arras penales:

Continuamos con arras penales. Estas en realidad, son unas arras confirmatorias o una reserva de vivienda a las que además se le añade una “penalización”.

Por tanto, si eres vendedor y no tienes dudas sobre la oferta, resulta conveniente firmar unas arras penales. Aseguran la venta de la casa y además si el comprador incumple, una indemnización.

A sensu contrario, si eres comprador, de entre todas las posibilidades esta es la que menos te conviene. Obligan a comprar el inmueble y el vendedor, tiene derecho a cobrar todo el precio, y retener la cantidad entregada.

Arras penitenciales:

Por último, las arras penitenciales, tienen su razón de ser en el lícito desistimiento contractual. Aparecen en el artículo 1454 CC. Suponen una “promesa” de compraventa, que permiten tanto a vendedor como a comprador, desistir de la compraventa.

Eso sí, el desistimiento tiene consecuencias. Si eres vendedor y finalmente no quieres vender, tendrás que devolver el doble del importe recibido como arras. Si eres comprador y finalmente decides que no quieres comprar, perderás el dinero entregado como arras. Bien redactadas, en caso de desistimiento, evitaremos tribunales, pues son admitidas con carácter general por nuestra jurisprudencia.