Cláusula rebus sic stantibus en los arrendamientos de local de negocio tras la covid-19

Resumen sobre el criterio para la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» por el tribunal supremo. ¿seguirá aplicandose tan restrictivamente?

Ya hemos hablado en otros artículos similares sobre cuales son los criterios empleados por el Alto Tribunal. Y más concretamente, tras la crisis económica del año 2008 con su famosa STS 333/2014 de 30 junio. Esta, abrió la puerta a una aplicación más flexible, desgranando los requisitos que debían concurrir para su aplicación. Por un lado, la necesidad de que concurran circunstancias extraordinarias e imprevisibles. Que, además, estas circunstancias impliquen una desaparición de la base del contrato. Y finalmente, que suponga un desequilibrio de las prestaciones contractuales que derive en una onerosidad excesiva del contrato.

No obstante lo cual, deja manifiestamente claro que cualquier crisis económica no supone una aplicación automática de la rebus. Por lo que siempre será necesario contrastar la incidencia real en el marco de cada relación contractual. De lo que se puede concluir que aun existiendo una aplicación algo más flexible, sigue siendo altamente restrictiva.

La covid-19 como acontecimiento imprevisible ¿aplica el artículo 1105 del cc?

En efecto, la crisis generada por la Covid-19 comporta una situación de fuerza mayor prevista en el artículo 1105 CC. Según este artículo, nadie puede responder de los sucesos que no hayan podido preverse. O bien que, previstos, no fueran evitables.

Estaríamos por tanto ante una causa justificativa de incumplimiento del contrato por acontecimiento no previsible. Y que además, ha surgido con posterioridad a la celebración del contrato sin intervención de culpa alguna de las partes.

Pues bien, en los contratos de arrendamiento, es cierto que el arrendatario no puede disponer libre y unilateralmente del contrato. Tampoco, desistir del mismo sin ninguna consecuencia, salvo que así se haya dispuesto. Sin embargo, es poco probable que en estos contratos se prevea la concurrencia de una pandemia. Y mucho menos, las consecuencias de esta para las partes contratantes.

Lo anterior, podría llevarnos a la aplicación del artículo 1289.1 CC. En él se recoge que, si el contrato es oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses. De lo que se extrae la posibilidad de acudir a la Rebus de la que a continuación hablaremos.

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Rescisión del contrato de alquiler de local de negocio

Existen tantos motivos para que un arrendatario de local necesite resolver su contrato como posibles causas de desaparición de su negocio. La caída generalizada de ventas, por cualquier causa, es el motivo principal que le imposibilita para hacer frente al alquiler.

Aplicación “rebus sic stantibus” por nuestros tribunales tras la crisis provocada por la pandemia ¿a favor o en contra?

Aunque ya hemos visto que el TS sigue siendo restrictivo con su aplicación, parece que se avecinan cambios. Como consecuencia de la pandemia, son miles los arrendatarios que han acudido a los tribunales invocando esta cláusula no escrita. Con ella, se pretende que no solo sean los arrendatarios los que soporten las consecuencias de esta inesperada crisis.

En primer lugar, es cierto que no existe hasta la fecha ninguna Sentencia de instancias superiores. No obstante, las pocas existentes, llevan a la conclusión de que los Tribunales se van a decantar por su aplicación. Es decir, por reducir las rentas de los alquileres de arrendamiento de local de negocio.

Como ejemplo, una reciente Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona de fecha 08/01/2021. En ella el Juzgador equipara la pandemia mundial a una situación de guerra. Sostiene, que claramente se ha producido un desequilibrio y ruptura de las expectativas del contrato. Lo que obliga a adaptarlo a la nueva normalidad, calculando que los efectos económicos se arrastrarán, mínimo, dos años. En resumen, dictamina la aplicación de la cláusula bajo las siguientes consideraciones:

• Existencia de alteración de la base del negocio por reducción de los beneficios que racionalmente se pretendían obtener. Lo que conduce a que el contrato sea excesivamente oneroso para el arrendatario.
• La modificación que propuso el arrendatario es justa y equitativa. Si abona el 50% de la renta, asume unas pérdidas en su negocio superiores a ese 50%.
• El arrendador en las negociaciones no ha ofrecido ninguna otra alternativa más allá de una moratoria en el pago. Lo que se considera, insuficiente e inviable para mantener la viabilidad de la arrendataria.

Otras medidas dirigidas a regular la cláusula “rebus sic stantibus”

Que además de esta flexibilización por parte de nuestros Tribunales, se están tratando de adoptar otras medidas. Así, el año pasado se remitió al Ministerio de Justicia una propuesta de reforma sobre la cláusula rebus. Esta propuesta, defendida por un Magistrado del TS, tiene por objetivo minimizar la inseguridad jurídica que existe sobre esta materia. Y así poder fijar unos requisitos claves para su aplicación que eviten jurisprudencia contradictoria.

Aunque se prevé la entrada de dicha reforma en el Código Civil, lo cierto es que también tardará cierto tiempo. Por ello, los Juzgados de España están adoptando Acuerdos de Unificación sobre la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”. Y no solo en arrendamientos de vivienda a particulares, también en locales de negocio afectados por restricciones de apertura.

Como ejemplo, los Acuerdos de los Juzgados de Primera Instancia de Barcelona de fecha 12 de noviembre de 2020. Con ellos, se permite enervar el procedimiento, consignando el 50% de las rentas por circunstancias imprevistas tras el estado de alarma. Y también, la suspensión de los juicios de desahucio. En este caso, atendiendo a todas las circunstancias concurrentes y en especial si se acumula también la reclamación de rentas. También, a las manifestaciones que realice la actora y las mensualidades que aparezcan como impagadas.

Conclusiones

La aplicación de la cláusula rebus se flexibilizó por el TS tras la crisis económica del 2008. No obstante, hasta la fecha, el alto Tribunal considera que su aplicación no es automática, debiéndose analizar caso por caso.

La COVID-19 se considera un supuesto de fuerza mayor. Y por tanto causa justificativa de incumplimiento del contrato por acontecimiento no previsible ni evitable por los contratantes.

No existe todavía ninguna Sentencia de instancias superiores de aplicación “rebus” en contratos de arrendamiento de local de negocios. No obstante, de las existentes se desprende que los Tribunales se van a decantar por su aplicación.

En Barcelona, un Juzgado equipara la pandemia a una situación de guerra. Aprecia, la alteración de la base del negocio por reducción de los beneficios que racionalmente se pretendían obtener. Y considera que es equitativo reducir la renta al 50%, más aún cuando el arrendador no le ha dado alternativas.

La adopción de otras medidas y Acuerdos son importantes. Pueden servirle para reforzar su postura como arrendatario. Y, además, es más que probable que influyan en el criterio de jueces de otros partidos judiciales.

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