Claves para la nulidad de una hipoteca multidivisa

Introducción

Hace un tiempo hablamos sobre las cláusulas abusivas y el doble control de transparencia en los contratos bancarios celebrados con consumidores. Concretamente, sobre las denominadas “cláusula suelo” y “gastos a cargo del prestatario”.

Como ya es sabido, existió, (y todavía existe) una tendencia de reclamaciones masivas por inserción de estas cláusulas en préstamos con garantía hipotecaria. Siendo claves para la resolución de estas demandas, la STS nº 147/2018, en materia de gastos hipotecarios. Y las STJUE de 21 de diciembre de 2016 y la STS de 9 de mayo de 2013, en materia de cláusulas suelo.

Sin embargo, nunca hemos hablado de las hipotecas multidivisa. Que, aun no existiendo un porcentaje tan elevado de reclamaciones, sí que existe un número relevante de consumidores afectados. Vamos a hablar a continuación de las pautas que llevan a declarar la nulidad de todo un clausurado multidivisa. Y también, de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo N.º 975/2021 que declara su nulidad, siendo los prestatarios, abogados en ejercicio.

Requisitos para declarar la nulidad de un clausurado multidivisa por la doctrina y la jusrisprudencia.

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 20/09/2017

Una de las Sentencias más importantes que existe sobre esta materia es la del TJUE, de 20/09/2017. En ella, se establece la obligación de comunicar al consumidor toda la información necesaria para valorar las consecuencias económicas del producto. Es decir, que esté en condiciones de valorarlas, basándose en criterios precisos e inteligibles.

Que la información no solo debe referirse a la apreciación o depreciación de la divisa del préstamo. Sino que debe, también, explicarle los efectos en las cuotas de las variaciones del tipo de cambio. Y los efectos de una apreciación del tipo de interés de la divisa del préstamo. Pues téngase en cuenta que la divisa supone un recalculo constante del capital prestado. Lo que implica que se den dos supuestos nefastos para el prestatario:

• Que el prestatario adeude un capital en euros mayor que el que le fue entregado cuando suscribió el préstamo.
• Que el banco de por vencido anticipadamente el préstamo si el euro se devalúa, por encima de ciertos límites, sobre la divisa extranjera.

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Las diferentes formas de cancelación hipotecaria.

la Ley Hipotecaria no contiene una definición stricto sensu de hipoteca. Ni tampoco lo hace el Código Civil, siendo la hipoteca una construcción del derecho romano, la denominada fiducia.

Sentencia del Tribunal Supremo de 15/11/2017

Otra Sentencia relevante es la del TS del 15 de noviembre de 2017. Ya que declara la nulidad parcial de la hipoteca multidivisa por falta de transparencia.

Dicha Sentencia, recoge que el clausurado multidivisa es el que define el objeto principal del contrato. Lo que implica, que existe un especial deber de transparencia por parte del predisponente, cuando la otra parte es un consumidor. Resaltando, que el hecho de que estos préstamos estén excluidos de la normativa MiFID, no implican que no sean un producto complejo. Por lo que deben ser sometidos igualmente a un control de transparencia.

Momento y contenido del juicio de abusividad por el TJUE y TS

Ambos Tribunales se pronuncian en parecidos términos. Coinciden en que:

Por un lado, hay que estar a las circunstancias existentes en el momento de la celebración del contrato. No podrá atenderse a acontecimientos posteriores.

No basta el incumplimiento del deber de información (salvo ausencia total) para declarar la abusividad. Es necesario un plus de reproche y deslealtad en la actuación de profesional. Es decir, valorar la buena o mala fe de la entidad con todas las circunstancias del litigio. En especial, la experiencia y conocimientos del profesional sobre los tipos de cambio y riesgos inherentes. Y una vez analizado, se deberá determinar si el consumidor conformó de forma adecuada, aceptando todos los riesgos. Se trata así, de un proceso denominado “juicio de relevancia”.

Para ello, las circunstancias relevantes que deben seguirse para valorar la buena fe del profesional y el desequilibrio son:

1. La evolución de la divisa en los meses inmediatamente anteriores y posteriores a la suscripción del préstamo.
2. El perfil del consumidor. Concretamente su formación en general y en particular, la financiera. Si está previamente informado sobre este tipo de préstamos. Y  la moneda en la que percibe su salario.
3. La iniciativa a la hora de contratar el préstamo. Si parte del consumidor, se podría presumir que dispone de conocimientos sobre este producto.  Y, por tanto, que la entidad no ha sido desleal.
4. Las razones que han llevado al consumidor a contratar esta hipoteca. (Por ejemplo, para adquirir vivienda habitual o no)
5. Si hay ausencia total de información. Que como decíamos antes, puede determinar por sí misma el carácter abusivo de las cláusulas multidivisa.

Finalmente, manifestar, que la carga de probar todas estas circunstancias le corresponde a la entidad bancaria.

Nueva sentencia del Tribunal Supremo nº 975/2021 de fecha 16 de marzo de 2021

Por último, queremos resaltar en este artículo esta reciente Sentencia del Tribunal Supremo. Y que consideremos que es de gran interés por ser los prestatarios, abogados en ejercicio.

Así, el alto Tribunal, tras analizar el “juicio de relevancia” dictamina la nulidad del clausurado multidivisa atendiendo a los siguientes criterios:

• Aunque los prestatarios tengan asesoramiento externo, no se exonera al banco de su deber de información.
• No se presume en el cliente el conocimiento de los riesgos específicos de los préstamos multimoneda.
• La formación universitaria (en este caso abogados) permite presumir que tenían capacidad de entender la información. Sin embargo, no se acredita que el banco le proporcionara una información precontractual suficiente y adecuada.
• El mero hecho de conocer los riesgos de fluctuación del tipo de cambio de la divisa, no permite conocer los riesgos de este préstamo. Como son, el incremento significativo tanto de cuotas de amortización, como de saldo financiero de la deuda en su equivalente en euros. O bien, que la hipoteca constituida, resulte insuficiente garantía. Lo que podría generar un vencimiento anticipado del préstamo si no se amplía dicha garantía.

Por lo que, atendiendo a estas circunstancias, concluye que las cláusulas litigiosas no superan el control de transparencia. Pues los prestatarios no han recibido una información adecuada sobre los riesgos asociados a estas cláusulas.

Conclusiones

En la actualidad existe un número relevante de consumidores afectados por la contratación de un préstamo multidivisa.

Aunque estos productos no están sometidos a normativa MiFID no implican que no sean un producto complejo. Por lo que deben ser sometidos igualmente a un control de transparencia.

Para declarar la nulidad, habrá que estar a las circunstancias existentes en el momento de la celebración del contrato.

Salvo que exista ausencia total de información, no basta el incumplimiento del deber de información para declarar la abusividad. Es necesario un plus de reproche y deslealtad en la actuación de profesional.

La jurisprudencia fija las circunstancias relevantes que deben seguirse para valorar la buena fe del profesional y el desequilibrio. (Juicio de relevancia).

Recientemente el TS ha declarado que la formación profesional no presume en el cliente el conocimiento de los riesgos específicos de estos préstamos.

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La reciente Sentencia del Supremo con respecto a gastos derivados del préstamo hipotecario 

Cláusulas Abusivas y Doble Control de Transparencia