Del retracto convencional y el retracto legal

Comparación entre el retracto convencional y el retracto legal

El retracto convencional y el retracto legal se recogen en los artículos 1507 al 1525 del Código Civil. Este dispone que el retracto convencional tendrá lugar cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida. El retracto convencional nace de un acuerdo entre las partes y el legal nace de la ley. A la vista de los preceptos recogidos el Código Civil, se puede observar una diferencia clara entre ambos retractos.

Sujetos

Una de las diferencias principales entre ambos retractos es el numero de sujetos que intervienen.

Como regla general, en el retracto convencional intervienen dos sujetos, el vendedor y el comprador:

El sujeto activo será el vendedor con pacto de retro. El derecho de retracto es transmisible inter vivos y mortis causa. En el caso de transmisión del derecho, pasará a ser sujeto activo el causahabiente. También pueden emplear esta figura a los acreedores del vendedor. Es decir, los acreedores pueden hacer uso del retracto convencional contra el comprador. Siendo necesario hacer una excusión en los bienes del vendedor antes de acudir al retracto.

El sujeto pasivo del retrato convencional es el comprador.  A su vez lo serán también los causahabientes del comprador y los posteriores adquirentes del bien. Todo ello se deriva del artículo 1510 de Código Civil.

Por el contrario, se entiende que en el retracto legal intervienen tres sujetos. Siendo estos, el vendedor que enajena un bien, el comprador de este bien y, por último, un tercero denominado el retrayente.

Al retrayente se le concede por ley la preferencia en la adquisición del bien. Esto prosperará, siempre que el comprador no sufra agravios y perjuicios al verse privado del bien.

Forma

El retracto convencional se recoge en el propio contrato de compraventa, así lo establece el artículo 1507 del Código Civil. Es decir, es pactado por las partes con origen en la voluntad de estas. Y, por tanto rige el principio de libertad de forma contractual. Mientras que, el retracto legal, como indica su nombre, lo impone la ley, siendo esta ajena a la compraventa originaria.

Plazo

Respecto al plazo, el artículo 1508 del Código civil dispone que el retracto convencional durará 4 años, salvo pacto contrario. El artículo 1524 del Código Civil expone el plazo del retracto legal. Dispone que podrá ejercitarse el retracto legal dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro. Y, en su defecto desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

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Objeto

En principio el retracto convencional y el retracto legal pueden recaer sobre todo género de bienes. A su vez se emplean limitaciones en ciertos supuestos, como ocurre con las tierras colindantes. En este caso el derecho de retracto debe recaer exclusivamente sobre fincas rusticas. Así lo establece el articulo 1523 del Código Civil. Lo mismo ocurre con los arrendamientos rústicos. Al igual que en los casos de las tierras colindantes, el derecho de retracto debe recaer sobre una finca rustica.  Por último, en el caso de un arrendamiento urbano, el retracto debe tener como objeto una finca urbana.

Efectos

En cuanto a los efectos del retracto convencional y el retracto legal, existen unos inherentes a cada tipo de retracto y otros que tienen en común.

En el caso del retracto convencional, existen unos criterios para la adquisición irrevocable del bien por parte del comprador. Los cuales se recogen en el artículo 1509 del Código Civil.  Este dispone que el comprador adquirirá de manera irrevocable el dominio, si no se ejercita el retracto en el plazo de caducidad. Lo mismo ocurre si el retrayente no cumple los presupuestos del artículo 1518 del Código Civil. El artículo 1520 del Código Civil recoge que, si se recobra el bien, lo recibirá, el vendedor, libre de toda carga.

Los artículos 1511 al 1518 del Código Civil serán aplicables tanto al retracto convencional como al retracto legal. Así lo establece claramente el artículo 1525 del Código Civil. Al amparo de esto, se entiende que el retracto convencional y legal tienen los mismos efectos en la siguiente materia:

El comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones. Es decir, el comprador, mientras no se ejercita el retracto, es el propietario de la cosa vendida. Pudiendo este ejercer todos los derechos y facultades inherentes al derecho de propiedad.  También se establece la obligación del vendedor de reembolsar al comprador el precio de la venta y los gastos, a la hora de recobrar el bien.

Conclusiones

• En el retracto convencional intervienen dos sujetos: el vendedor y el comprador. El sujeto activo será el vendedor. El sujeto pasivo es el comprador. En el retracto legal intervienen tres sujetos: el vendedor, el comprador y el retrayente.
• El retracto convencional se recoge en el propio contrato de compraventa. El retracto legal nace de la ley.
• El retracto convencional durará 4 años, salvo pacto contrario. El retracto legal podrá ejercitarse dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro.
• Por regla general el retracto convencional y el retracto legal pueden recaer sobre todo tipo de bienes.
• Los artículos 1511 al 1518 del Código Civil serán aplicables tanto al retracto convencional como al retracto legal.

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