Directiva 2014/17/UE sobre Préstamos Hipotecarios

La Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 (LA LEY 2640/2014) sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE (LA LEY 6793/2008) y 2013/36/UE (LA LEY 10339/2013) y el Reglamento (UE) nº 1093/2010 (LA LEY 24815/2010), determina un entorno obligatorio y común respecto a contratos de créditos al consumo que estén garantizados mediante hipoteca u otra garantía con respecto a bienes inmuebles residenciales.

¿Cuánto tiempo más tiene que pasar para que España aplique la reforma de la Ley Hipotecaria?

Como ya es sabido, España lleva más de dos años y medio demorando la obligada reforma prevista por la Directiva 2014/17/UE. Las últimas noticias manifiestan que podría ser aprobada antes de la Navidad. Y con la previsión de que entre en vigor en marzo de 2019.

Esta Directiva de febrero de 2014, impone a los Estados miembros en su artículo 42.1:

“1.   Los Estados miembros adoptarán y publicarán, a más tardar el 21 de marzo de 2016, las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en la presente Directiva. Informarán de ello inmediatamente a la Comisión. “

En un primer momento, la CE tuvo cierta consideración por la repetición de convocatoria de las elecciones en 2016. No obstante, un año después, la paciencia de la Comisión se agotó procediendo a denunciar al país ante el TJUE.

Sin embargo, la denuncia no parece haber tenido el efecto deseado, pues desde el inicio de su tramitación hasta hoy, ha habido pocos avances. Lo que implica un elevado riesgo de sanción inminente, con tres escenarios posibles:

• Más de 900 días (retraso que acumula) de multa, a razón de 106.000 euros diarios. Lo que sin duda comportaría el peor escenario.
• Multa de 106.000 euros diarios a contar desde el día posterior al fallo de la Sentencia.
• Aprobación de la norma anterior al fallo de la Sentencia, con la posibilidad de que Bruselas retire la denuncia.

Evidentemente, el tercero de los escenarios sería lo más ventajoso, pero habrá que esperar a que efectivamente se produzca su aprobación.

Por otro lado, ¿Qué efectos provocará la aplicación de la Directiva en España? ¿Supondrá un nuevo golpe para la banca? ¿Dificultará el acceso a los préstamos o se encarecerán? A continuación, veremos el contenido más relevante de la Directiva, y los problemas que tendrán que afrontar las entidades bancarias.

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Contenido relevante de la Directiva 2014/17/UE

El objetivo de transponer esta directiva es ofrecer una mayor protección a los hipotecados frente a los posibles abusos bancarios. Que se garanticen los contratos con la confianza de que las entidades bancarias actúen con responsabilidad y profesionalidad.

Con esta Directiva, se refuerzan tanto las medias de conducta, como las de transparencia. Igualmente, los Notarios y Registradores, pasan a ocupar un papel más importante durante la contratación.

En lo que respecta a las medidas de conducta durante el proceso de contratación:

1. La entidad deberá entregar una ficha con todas las características del préstamo, denominada FEIN. Y gozará de carácter de oferta vinculante durante el plazo de siete días.
2. Quedarán prohibidas las ventas vinculadas. Es decir, no se podrá ligar la concesión de un préstamo a la contratación de un seguro.
3. El hipotecado podrá reembolsar todo o parte del capital prestado sin más comisiones que la pérdida financiera durante unos periodos. Estableciéndose además unos porcentajes máximos que la entidad no podrán sobrepasar.

En cuanto a las medidas de transparencia:

1. El Prestamista estará obligado a entregar una Ficha de Advertencias (FIAE) sobre todas las cláusulas relevantes y sus riesgos.
2. Si se contratara un préstamo con interés variable, obligatoriamente se le entregará un documento separado. Y en el que se hará especialmente hincapié sobre las cuotas periódicas a abonar y con simulación de diferentes escenarios posibles.

Además de estas medidas, y como decíamos, los Notarios y Registradores ven ampliadas sus funciones. Así las cosas, durante los siete días anteriores, el cliente visitará al notario para recibir una explicación sobre las cláusulas del préstamo. Y además deberá firmar un acta notarial donde asegure haber recibido el asesoramiento y haber comprendido todo. En el caso de no firmarse esta acta o de detectarse una cláusula abusiva, el notario no podrá autorizar la firma. Lo mismo le sucederá al Registrador, que deberá anular la formalización si en el contrato se detectan cláusulas abusivas.

Otros cambios en el clausurado de los Préstamos Hipotecarios:

Ampliación del plazo de demora previo a la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado:

Con la nueva Ley hipotecaria, se amplían los plazos de demora necesarios para poder iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Para ello deberán darse los siguientes requisitos:

• Cuando la mora se produzca en la primera mitad de la hipoteca, las cuotas vencidas impagadas equivaldrán como mínimo al 2% de la cuantía del préstamo. Lo que implica, al menos, el impago de 9 cuotas mensuales.
• Cuando la mora se produzca en la segunda mitad de la hipoteca, el impago deberá ser del 4% de la cuantía del capital. Lo que supone, al menos, el impago de 12 cuotas mensuales.
• Además de lo anterior, se exige que el prestamista haya requerido al deudor el pago, concediéndole un plazo de 15 días para su cumplimiento. Y se le deberá advertir que, si no evacua el requerimiento, se le reclamará la totalidad de la cantidad prestada.

Limitación a los intereses de demora:

Los intereses de demora no podrán superar tres veces el interés legal del dinero. Se trata de conseguir que sea adecuado para garantizar los objetivos, sin que pueda ir más allá de lo necesario. Es decir, se trata de evitar un abuso económico ante un contrato impuesto por el banco, sin posibilidad de negociarlo el prestatario.

Hipotecas multidivisa:

Finalmente, los que contraten hipotecas multidivisa podrán optar por pasarlas al euro en cualquier momento.

Resaltar que la nueva ley no será aplicable a los préstamos anteriores a su entrada en   vigor, salvo que se produzca una novación o subrogación posterior. Se excepcionan también las cláusulas de reembolso y vencimiento anticipado, que se regirán por la nueva ley, aunque se encuentren recogidas en contratos anteriores a su entrada en vigor.

¿ Impacto negativo sólo sobre las entidades bancarias?

La transposición de la Directiva, supone, sin lugar a dudas, un nuevo golpe para las entidades financieras. En primer lugar, los límites en los importes de las comisiones por amortización anticipada, mermaran sensiblemente los ingresos que las hipotecas proporcionaban a los bancos. Durante los tres primeros años no podrán superar el 0,5%, y el 0,25% durante los dos siguientes, siendo que, a partir de quinto año, directamente desaparecerán.

Otro menoscabo económico lo verán reflejado en los tan polémicos intereses de demora que los bancos cobran a sus clientes. Si las entidades los fijaban de media en torno al 19%, ahora estará limitado a tres veces el interés legal. Por tanto, estando en la actualidad el interés legal en el 3%, el “castigo” no podrá superar el 9%.

En nuestra opinión, el mayor de sus problemas lo van a encontrar con la ejecución de las hipotecas. Sobre todo, partiendo de la base de que ya mantienen una lucha diaria ante los Tribunales. Desde hace ya tiempo, se ha incrementado el número de oposiciones a las ejecuciones por abuso en la aplicación del vencimiento anticipado. Y cuando lo cierto es que el banco podía aplicar la cláusula tras sufrir tres impagos seguidos. Con el cambio, el banco tendrá que esperar 9 o 12 impagos (según fase de la hipoteca) para poder iniciar la ejecución.

A priori, podría parecer que con la reforma sólo se van a ver perjudicadas las entidades bancarias, siendo todo ventajoso para el consumidor. Sin embargo, nada más lejos de la realidad.

Todas estas restricciones introducidas, van a afectar a todo aquel que quiera acceder a una hipoteca. Si los bancos van a tener que esperar 9 meses mínimos de impagos para ejecutar la hipoteca, serán más estrictos a la hora de concederlas. Harán un estudio exhaustivo sobre las condiciones y perfil del cliente, reduciendo considerablemente el acceso a los particulares. Por otro lado, las restricciones en las comisiones y rebaja de intereses moratorios, podría encarecer el préstamo en otros puntos. Por ejemplo, en los gastos de formalización del préstamo, se exige que el trámite sea transparente, quedando bien fijados los gastos que asume cada parte. Sin embargo, no se fijan los gastos máximos que deben asumir el cliente y el banco, por lo que el prestatario podría verse obligado a pagar una cuantía relevante de gastos de formalización de la hipoteca.

Conclusiones

• España se juega una multa elevada por llevar más de dos años y medio demorando la transposición de la Directiva 2014/17/UE. Parece ser que será aprobada antes de las navidades de este año.
• El objetivo de la Directiva es aportar una mayor transparencia para aquellos que quieren comprarse una vivienda. Y dar un respiro a las personas que no pueden hacer frente al pago de la hipoteca.
• Su aprobación implicará un refuerzo tanto de las medias de conducta, como de las de transparencia. Igualmente, un aumento de las funciones de los Notarios y Registradores.
• Se modificará también parte del clausurado de las hipotecas en cuanto a las comisiones, vencimiento anticipado e intereses de demora.
• Se prohibirán las ventas vinculadas y si se contrata hipoteca multidivisa, se podrá solicitar en cualquier momento el cambio al euro.
• La nueva Ley no tendrá carácter retroactivo. Con excepción de las cláusulas de vencimiento anticipado y comisiones por reembolso anticipado. También se exceptúan los casos de novación o subrogación posterior.
• Las entidades bancarias sufrirán perdidas económicas por la disminución de las comisiones e intereses de demora y no podrán iniciar la ejecución de la hipoteca hasta que transcurra, mínimo, nueve meses de impago.
• Los consumidores, si bien se benefician de una gran parte de la reforma, lo cierto es que también se van a ver afectados. Los bancos, ante el riesgo de tener que esperar mínimo nueve meses de impagos para ejecutar serán más estrictos en la concesión de préstamos.
• La nueva Ley podrá implicar un encarecimiento de los préstamos a los particulares, pudiendo llegar a pagar elevados gastos de formalización. Además, deberán probar con más rigor que disponen de medios económicos para afrontar las cuotas del préstamo.

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