La reciente Sentencia del Supremo con respecto a gastos derivados del préstamo hipotecario  

Es de sobra conocido por todos que en los últimos años las entidades bancarias han recibido un enorme aluvión de reclamaciones por algunos de los productos que se comercializaban al público general, siendo la entidad más afectada por esta tendencia Bankia.

Obviamente los préstamos de garantía hipotecaria no pueden (y no deben) ser entendidos como “productos bancarios”. No obstante, estos también han estado en el punto de mira del consumidor desde hace bastantes años en la que está siendo, sin duda alguna, una ´Cruzada´ judicial contra los Bancos.

Estas reclamaciones se centran en que dichos préstamos hipotecarios incluyen cláusulas abusivas cuya inserción viene impuesta por el prestamista.

Objeto de las reclamaciones

A la vista de las resoluciones judiciales que en los últimos años se han dictado en materia bancaria, cada vez son más los consumidores que han optado por acudir a los despachos profesionales que, bien de una manera especializada o bien de forma algo más “masiva” por así decirlo, copan los Juzgados de España con sus demandas en decenas de miles de procedimientos.

El contenido de las mismas en materia de préstamo hipotecario, venía siempre a reclamar la nulidad de la cláusula que regulaba el reparto de gastos de la hipoteca, y la devolución de los siguientes:

• Gastos de Notaría.
• Gastos de Gestoría.
• Importe de la Tasación del inmueble.
• Gastos derivados de la inscripción registral de la hipoteca.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD).

Análisis casuístico

Aunque en un momento inicial, todo hacía suponer que las demandas por los gastos hipotecarios se iban a saldar con una masiva derrota para los bancos, tal y como sucedió con las clausulas suelo o con productos financieros como las famosas “Acciones y Participaciones Preferentes de Bankia” o los ya más olvidados “Valores Santander”,  la realidad ha resultado ser mucho más matizada.

Como decíamos al inicio de este artículo, muchos han sido los consumidores que, tras la acción colectiva interpuesta por la OCU a raíz de la STS 705/2015, de 23 de diciembre decidieron en su día emprender acciones legales contra las entidades bancarias.

Y la realidad es que desde el principio, fueron muchas las sentencias dictadas en Primera Instancia que negaban al consumidor la restitución a su favor del importe del ITP-AJD, al entender que no existe abusividad alguna en lo que se refiere al pago del mismo. Ello siempre en atención a lo establecido en el artículo 8 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que establece que: “estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: a) en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (…)

Con respecto al resultado de los recursos de apelación, que han venido interponiendo ambas partes, el criterio de las Audiencias Provinciales distaba mucho de ser unificado en lo que respecta al AJD, aunque bien es cierto que existía una tendencia un poco más mayoritaria a rechazar las reclamaciones del ITP-AJD.

La Sentencia nº 147/2018, de 15 de marzo, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo

La que ha venido a zanjar el tema, ha sido la Sentencia nº 147/2018 que ha supuesto  un cambio de la tendencia imperante en los últimos años, que era la de la protección absoluta al consumidor.

Porque, aunque la citada Sentencia estima, parcialmente, un Recurso de Casación interpuesto por parte de un consumidor y declara nula por abusiva la cláusula de gastos derivados de la hipoteca, hace una distinción muy relevante, al respecto a los diferentes conceptos reclamados:

– Los gastos del timbre de la matriz notarial serán por cuenta del prestatario (habitualmente gastos que oscilan entre los 10-50€)

– Los gastos de las copias autorizadas se distribuirán entre prestatario y prestamista. Por dicho concepto se suelen reclamar entre 150 y 200 euros aproximadamente.

– Los gastos de gestoría serán por cuenta de la entidad prestamista. Supone una media de entre 200 y 400 euros.

– Los gastos de tasación del inmueble y del Registro de la Propiedad serán igualmente por cuenta del banco.

– Pero lo importante es que, el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados corresponde íntegramente a la parte prestataria y esta es la partida verdaderamente relevante ya que suele suponer hasta el 75/80% de la cuantía de la reclamación.

Repercusión del fallo de la sentencia

Como podemos imaginar, la repercusión ha sido doble;

(i) Por un lado para los consumidores que ven reducida su indemnización en el 75-80% de las expectativas que se habían generado (o que les habían generado)

(ii) Y por otro lado para los despachos profesionales especializados, tan famosos que ni siquiera hace falta nombrar, puesto que pierden de un plumazo parte importante de sus fuentes de ingresos. Pierden las costas, toda vez que las reclamaciones no se van a estimar en su integridad y pierden importe sobre el que practicar su success fee.

Por ello, las reclamaciones de gastos de la hipoteca, presentadas con anterioridad a la sentencia del Supremo, se han convertido- casi- en un quebradero de cabeza para todos. Encrucijada de la que ahora se están intentando salir, usando todas las armas procesales posibles, de forma que la mayor parte de las reclamaciones están siendo modificadas en los mismos actos de Audiencia Previa y de Juicio, desistiendo de la petición indemnizatoria del ITP-AJD.

La mayoría de los despachos especializados han optado por el desistimiento (en lugar de la renuncia) con la esperanza de que, en caso de que se dé un hipotético y futuro cambio jurisprudencial, puedan volver a reclamar y  no se pueda alegar cosa juzgada.

Sin embargo, tampoco esto está teniendo excesivo éxito, ya que muchos Jueces no admiten la modificación del suplico de las demandas, y en todo caso, aunque se admita la modificación, ésta no tiene incidencia en la condena en costas.

Conclusiones

– Si bien la corriente jurisprudencial de las Audiencias Provinciales era dispar, la Resolución del Tribunal Supremo ha unificado la  jurisprudencia, determinando que gastos son recuperables y cuales no, despejando la duda sobre quién debía hacerse cargo del pago del ITP y AJD.

– Tal ha sido el impacto de la STS 148/2018, de 15 de marzo que muchos profesionales se han visto obligados a modificar el petitum inicial de sus demandas, llegando incluso a intentarlo en el propio acto del juicio. Así pues, por la vía del desistimiento (que no de la renuncia) los despachos que defienden al consumidor esperan su oportunidad de, ante un hipotético cambio jurisprudencial que llegaría de la mano de una resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, reclamar el importe del ITP y AJD en un nuevo asalto en el combate contra los bancos.

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La Nueva Ley Hipotecaria (2019)

Entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria