La acción directa contra el subarrendatario

Concepto y regulación

La acción directa es aquella que permite al arrendador original reclamar al subarrendatario las cantidades que el arrendatario le deba.

Se trata así, de una acción reconocida en los artículos 1551 y 1552 del Código Civil. En ellos, se establece que el subarrendatario queda obligado a favor del arrendador por todos los actos de uso y conservación del bien. Y en la misma forma que fue pactada entre el arrendador y el arrendatario.

Por otro lado, también establecen que el subarrendatario queda obligado con el arrendador por el importe del precio convenido. Pero solo estará obligado, hasta la cuantía adeudada por el subarrendatario al subarrendador al tiempo del requerimiento.

¿Qué pasa con los pagos adelantados por el subarrendatario? ¿Se tiene por hechos frente al arrendador? La respuesta es negativa. Según dispone el citado artículo 1552 se consideran no hechos, al no haberlos verificado con arreglo a la costumbre. Por tanto, el arrendador conserva su acción contra el subarrendatario. Pudiendo este último, ejercitar una acción de repetición contra el subarrendador.

¿Qué es lo más conveniente para el arrendatario que quiera hacer uso de esta acción directa?

Lo más ideal sería requerir al subarrendatario para que deje de abonar la renta al subarrendador. Pues téngase en cuenta que el arrendador podrá cobrar las rentas que el subarrendatario le deba al subarrendador al momento del requerimiento. Y, además, todas aquellas que posteriormente vayan venciendo. Todo ello, en la medida en que ello resulte ser necesario para que el arrendador vea satisfecho su crédito.

En definitiva, se trata de una acción creada para evitar que existan confabulaciones entre subarrendador y subarrendatario. Y por tanto para evitar perjuicios al arrendador.

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¿Qué sucede si existe en el contrato originario la prohibición de subarrendar?

Si se incumple esta prohibición, el arrendador podrá resolver el contrato de arrendamiento. Con la consiguiente extinción del subarrendamiento. O bien, podrá mantener el contrato exigiendo únicamente al subarrendador, una indemnización por daños y perjuicios. Téngase presente que, en caso de subarriendo, el arrendamiento no desaparece de la relación arrendaticia. Lo que sucede en realidad es que hay dos contratos en vigor.

Si no existe prohibición de subarrendar, ¿implica un subarriendo la eliminación de las cláusulas del arriendo originario?

Lo cierto es que no. Podríamos afirmar que opera el principio de “el deudor de mi deudor es también deudor mío”.

El subarriendo, aun pactado con la autorización del arrendador, no elimina ninguna de las cláusulas del contrato originario. Así, las relaciones del segundo contrato vinculan solamente al subarrendador y al subarrendatario. Mientras que las vinculantes para arrendador y arrendatario se mantienen con eficacia plena entre todas las partes. (Lo que incluye aquí también al subarrendatario). Algo, que es del todo fundamental para que el arrendador pueda asegurar, sobre todo, el estado de la cosa arrendada. Y no solo eso. También, es importante asegurar que se le dé el destino previsto en el contrato originario de arriendo. Pues no pueden verse afectados los derechos del arrendador por una infracción cometida por el subarrendatario en este sentido.

Por tanto, en aplicación de los artículos citados, tanto subarrendador como subarrendatario son responsables solidarios de los daños que sufran los bienes arrendados. Pues el arrendador, aun no teniendo vinculación directa con el subarrendatario, le hace a este último responsable de su uso, conservación y destino.

A estos efectos resulta interesante la sentencia 252/2016 de 15 de junio de la Audiencia Provincial de Castellón. En ella se establece la responsabilidad que hemos expuesto a lo largo de este artículo. Catalogándola, como una obligación que nace de la Ley, sin que sea necesaria la existencia de un pacto expreso. Por lo que concluye, en síntesis, que el arrendatario responde ante el arrendador de los daños que sufra la cosa por culpa del subarrendatario. Sin perjuicio, claro está, de la acción que pueda tener el arrendador contra el subarrendatario. (Acciones ya vistas del artículo 1551 y 1552 del Código Civil).

Conclusiones

• Mediante la acción directa, el arrendador original puede reclamar al subarrendatario las cantidades que el arrendatario le deba.
• No obstante, sólo podrá hasta la cuantía adeudada por el subarrendatario al subarrendador al tiempo del requerimiento. (Art. 1552 del Código Civil).
• Además, el subarrendatario también queda obligado frente al arrendador del buen uso y conservación del bien. (Artículo 1551 del Código Civil).
• Si el arrendador quiere ejercer estas acciones, le resulta conveniente requerir al subarrendatario para que deje de abonar la renta al subarrendador.
• Si se ha prohibido el subarriendo, el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento y extinguir el subarriendo. O mantenerlo con una indemnización por daños y perjuicios.
• Si se permite el subarriendo y se lleva a cabo, no se eliminará ninguna de las cláusulas del contrato originario. Pues el arrendador, aun no teniendo vinculación directa con el subarrendatario, le hace igualmente a este último responsable.

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