La cesión hipotecaria

Concepto

La cesión del crédito hipotecario es una institución un tanto compleja. Se trata de un negocio jurídico, mediante el cual el acreedor del crédito hipotecario cede, con justa causa, su crédito a un tercero. Quien sería el nuevo acreedor cesionario, el cual se subroga en su posición. Más adelante veremos los sujetos intervinientes y sus efectos.

Regulación

El art. 112 del CC regula la cesión de créditos en general. Establece que todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con arreglo a las leyes, salvo pacto en contrario. La LH se refiere a ella en los arts. 149 y ss.

Como hemos adelantado, necesariamente toda cesión del crédito conlleva la cesión de la hipoteca:

El art. 1528 CC prevé que la venta o la cesión del crédito comprende la de todos los derechos accesorios. Como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio.

Según el art. 1878 CC y el art. 149 LH, el crédito hipotecario podrá ser cedido o enajenado a un tercero. Total, o parcialmente, con respeto a las formalidades exigidas en la Ley.

Por tanto, la cesión parcial del crédito implica la cesión parcial de la hipoteca. Contrariando los art. 1860 CC y 122 LH que consagran el principio de indivisibilidad. No obstante, en la práctica es admitida. Puesto que la indivisibiliad de la hipoteca no significa que lo sea también el crédito garantizado con ella.

Finalmente, el art. 149 LH prevé la exigencia de escritura pública, y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

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Requisitos

El requisito subjetivo de la cesión hipotecaria afecta al cedente y al cesionario. Se ha discutido si para su cesión basta la capacidad general para contratar. O si, por el contrario, es necesaria una capacidad para enajenar inmuebles, respecto del acreedor cedente. Sin ánimo de ser exhaustivos, diremos que se apuesta por la exigencia de la misma capacidad para adquirir que para transmitir el crédito hipotecario. Art. 334 CC.

Se han de tener en cuenta las exigencias legales previstas en la Ley de 31 marzo de 2009. Para el caso en que tanto el cedente como el cesionario no sean entidades de crédito.

Como requisito objetivo encontramos que el crédito hipotecario ha de ser necesariamente transmisible.

Limitaciones y exclusiones

Puede verse limitada por:

• Que el crédito garantizado sea intransmisible. Bien por su propia naturaleza, pacto o disposición legal. Art. 1257 CC.
• Que sea un crédito futuro garantizado con hipoteca de seguridad. Únicamente podrá transmitirse tras constar en el Registro que se ha contraído la obligación futura.
• Que se trate de un crédito indeterminado en su cuantía, garantizado con hipoteca de máximo. No podrá cederse con efectos plenos hasta su determinación.
• Que sea un crédito extinguido, aunque no esté cancelada la hipoteca. Supone la ineficacia de la cesión por falta de objeto. Sin perjuicio de la fe pública registral a favor del cesionario viéndose cumplidos los requisitos del art. 34 LH y 149 LH.

La cesión de créditos lleva implícita la transmisión de un negocio jurídico. Por ello, se debe tener en cuenta que quedan excluidos:

• La trasmisión hereditaria.
• La subrogación legal.
• La compraventa de fincas hipotecadas con descuento o retención, prevista en el art. 118.2 LH.
• La subrogación por pago en un procedimiento ejecutivo, art. 659 LEC.
• La subrogación por adjudicación en la enajenación forzosa, art. 670.5 LEC.

A su vez, puede verse excluida mediante pacto:

Sería admisible desde la perspectiva civil, en virtud del art. 1112 CC.

Desde la perspectiva de la normativa hipotecaria, su inscripción en el Registro es discutible. La doctrina se encuentra dividida entre:

• Los que afirman su posibilidad de inscripción, pues permite conocer la extensión del derecho al limitar las facultades del adquirente y,
• Los que niegan tal posibilidad, puesto que constituirá una prohibición de enajenación contraria al art. 27 LH que rechaza su acceso.

Sujetos intervinientes

Los sujetos intervinientes en la cesión hipotecaria son el cedente y el cesionario.

Por lo que respecta al deudor cedido debemos saber que no es sujeto de la cesión. Además, no se necesita su consentimiento, tal y como declaró el Alto Tribunal en sentencia del 2 de julio de 2008. En síntesis, declara que este negocio bilateral vincula principalmente a los sujetos cedente y cesionario. Por lo que el deudor cedido no será sujeto de la misma, al no ser parte de este negocio. Y por ello no ha de prestar ningún consentimiento al mismo.

De esta consideración, deduce la única repercusión que produce dicho negocio jurídico sobre el deudor. Siendo exclusivamente, la observancia de determinadas reglas que regulan las consecuencias jurídicas del pago efectuado por éste. Lo veremos en los efectos del de la cesión sobre el deudor más adelante.

En cuanto a la solvencia del deudor, debemos de diferenciar si el acreedor asume o no responsabilidad de ésta.

En virtud del art. 1529 CC, el cedente no responderá de su solvencia, aunque fuese anterior y pública. Salvo que se hubiera estipulado de forma expresa.

Cuando el cedente responda de su solvencia de buena fe, y a falta de estipulación sobre su duración, será de un año. A contar desde la cesión del crédito si el plazo ya estaba vencido.  Art. 1530 CC.

Efectos

Se debe diferenciar entre la eficacia inter partes, respecto de terceros y del deudor.

1. Eficacia inter partes

En virtud del art. 149 LH requiere de escritura pública e inscripción. Respecto a la necesidad de inscripción, el TS niega su carácter constitutivo. Así, el Alto Tribunal entiende que su falta no impide al cesionario ejecutar la hipoteca por el procedimiento judicial sumario. No obstante, gran parte de la doctrina considera lo contrario. Fundamentalmente porque si la inscripción de la hipoteca es de carácter constitutivo también debe serlo su cesión.

2. Respecto a terceros

Únicamente se exige la inscripción registral, de acuerdo con lo establecido en los arts. 32 y 144 LH.

3. Respecto al deudor

El párrafo 1º del art. 149 LH, ha suprimido la necesidad de notificación al deudor de la cesión hipotecaria. Resulta suficiente el otorgamiento de escritura pública y su inscripción. No obstante, la legislación civil foral de Cataluña sí establece la obligación de notificación del deudor hipotecario. Y, en su caso, al titular registral del bien hipotecado.

El art. 1527 CC establece que el deudor que satisfaga el crédito al acreedor (primitivo), antes de conocer la cesión, quedará liberado de su obligación. Ahora, con la nueva redacción del art. 149 LH debe entenderse limitado a créditos o préstamos no garantizados con hipoteca.

Por tanto, los efectos difieren de si:

• Se ha notificado al deudor:

Sólo quedará liberado de su obligación, y la consiguiente cancelación de la hipoteca, si efectúa el pago al nuevo acreedor (cesionario).

• No se ha notificado al deudor:

Según el art. 176 RH, cuando no conste en el Registro dicha notificación, y éste hubiera pagado al cedente, podrá cancelarse. Mediante documento que acredite dicho pago, sin perjuicio de las responsabilidades del art. 151 LH.

Por tanto, sólo cabe la cancelación del crédito hipotecario mediante carta de pago del acreedor cesionario y no del cedente.

Conclusiones

La cesión del crédito hipotecario es un negocio jurídico complejo.  Ante una cesión de un crédito garantizado con hipoteca, se cede la hipoteca puesto que la hipoteca es siempre accesoria al crédito. Cabe su cesión parcial, donde habrá de prestarse especial atención a sus efectos.

Los sujetos intervinientes son el cedente y cesionario, no así el deudor, quien no habrá de consentir su cesión.

Deben respetarse las exigencias previstas en la LH para que surta sus efectos inter partes, respecto de terceros y del deudor. Art. 149 LH y ss.

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