La Comunidad de Bienes. Derechos y obligaciones

La Comunidad de Bienes existe cuando la propiedad de un bien o derecho pertenece proindiviso a varias personas. Cada socio tiene una parte del bien, del cual puede disponer. Se trata de una asociación entre personas físicas. Es decir, un acuerdo privado entre dos o más personas por medio del cual convienen poner en común un elemento patrimonial.

Tipos de Comunidad de Bienes

La clasificación más habitual se realiza en función del origen de la Comunidad de Bienes. Así, se pueden distinguir dos tipos:

• Las comunidades voluntarias, que surgen por la voluntad de los interesados. Es el caso de varias personas que se asocian bajo una comunidad de bienes. Como por ejemplo, varios abogados que comparten un despacho.
• Las comunidades incidentales, que son las que vienen impuestas. Es decir, no se constituye por la voluntad de las partes. Por ejemplo, se da entre coherederos en el caso de una sucesión.

Obligaciones de los copropietarios

Los copropietarios tienen una serie de obligaciones, que son las siguientes:

1. Deben respetar las instalaciones generales de la Comunidad y sus elementos comunes. Ya sean de uso común o privado, y se encuentren o no, dentro de su piso o local.
2. Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local. En caso de que se produzcan daños, el propietario estará obligado a resarcirlos. Incluso en los casos de arrendamiento, responderá por sus inquilinos.
3. El propietario u ocupante de la casa o local no debe realizar actividades nocivas. Tampoco, violar la normativa general sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales prohibidas por la normativa.
4. Es obligatorio la conservación de la cosa común. Tal y como se dictamina en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 9ª), del 29 de octubre del 2017. En ella, se fundamenta que corresponde a ambos condóminos soportar los oportunos gastos en relación y proporción a sus cuotas.
5. Deben realizarse las reparaciones necesarias en las instalaciones generales y en los elementos comunes. Como por ejemplo, en tuberías u obras en el techo.
6. Tienen que llevarse a cabo inspecciones para detectar problemas. Tanto en los elementos comunes como en los privativos.

Cada propietario está obligado a contribuir a los gastos derivados del mantenimiento y reparación según su cuota de participación. Así como a las cargas y responsabilidades del inmueble, siempre y cuando no se trate de obras individuales. Además, debe contribuir al Fondo de Reserva que exista en la Comunidad.

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Derechos de los copropietarios

Como no todo iba a ser negativo, también vamos a exponer a continuación cuales son los derechos que tienen los condueños:

1. Tienen derecho a percibir los beneficios derivados de los gastos de conservación en proporción a la cuota de cada uno. Además, cada copropietario podrá servirse y usar plenamente la cosa común.
2. También tienen derechos relativos a la administración. Según el Código Civil, para la validez de los actos de administración se precisa el acuerdo de la mayoría. Es decir, para la conservación, uso y goce de la cosa. Así como a obligar a los demás partícipes a los gastos de conservación de la cosa común.
3. Si los comuneros deciden vender el bien a un tercero, el reparto del precio de la venta no se distribuirá por parte iguales. Sino que lo será en función de la cuota que corresponda a cada uno de ellos. Por lo que tienen derecho a dicha parte del precio.
4. Gozan de derecho de tanteo entre comuneros. El copropietario que pretenda vender a un tercero su parte tiene la obligación de notificar a los demás comuneros. Y estos, podrán ejercer su derecho de adquisición preferente por el mismo precio y en las mismas condiciones. Eso sí, solo tendrán el plazo de un mes para poder ejercerlo.

Actos de administración y alteraciones sobre la cosa común

Llevar a cabo alteraciones en la cosa común por un solo socio no está permitido. A menos que los demás presten su consentimiento. Pero para este caso es preciso que haya un acuerdo de unanimidad.

Los problemas que se plantean vienen dados en la distinción de un acto de administración y otro de alteración de la cosa. Puesto que el primero tan solo requiere mayoría, a diferencia del segundo, que requiere la unanimidad de los comuneros.  Por lo que es preciso entender ambos conceptos.

Un acto de administración ocurre cuando se da una transformación provisional de la cosa común, de uso y aprovechamiento. Sin alterar su fin. Así, finalmente la alteración volverá a su estado original.

En cambio, un acto de alteración supone transformar la esencia de la cosa con carácter definitivo e irreversible. Por tanto, y dado el alcance que dicho acto tiene, se requiere esa unanimidad de los comuneros que decíamos al principio.

Conclusiones

En conclusión, los copropietarios de la cosa tienen la obligación de conservarla y repararla cuando sea necesario.

Debido a ello, los mismos pueden servirse de los beneficios que surjan, en relación con su participación.

Además, no tienen derecho a transformar provisionalmente ni a alterar la cosa común sin razón alguna. (Acto de administración y acto de alteración). En el primero de los casos, será necesaria la mayoría de los comuneros. Y en el segundo, un acuerdo de unanimidad.

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