La obligación de cotizar en las SOCIMIs (2020)

1. Introducción
2. ¿Bolsa (Mercado Regulado) o Mercado Alternativo Bursátil MAB (SMN)?
3. Requisitos para cotizar en el Mercado Regulado
4. Requisitos para cotizar en el MAB

• • Requisitos principales
  • Requisitos complementarios

5. Especialidades de Euronext
6. Régimen fiscal de las SOCIMIs
7. Conclusiones

1. Introducción

Es necesario conocer la obligación de cotizar de las SOCIMIs. Estas sociedades constituyen una forma de canalizar la inversión hacia -entre otros – inmuebles de suelo terciario. Aquellos destinados, por ejemplo, a establecimientos comerciales. Lo curioso de estas es que en España apenas cuentan accionistas minoritarios. De esta forma se está privando a estos pequeños inversores de invertir en esos inmuebles terciarios. Sin embargo, en el resto del mundo las ventajas fiscales a las SOCIMIs se condicionan a que haya estos inversores.

Además, la asociación de SOCIMIs españolas ha pedido al Gobierno que se interrumpa el plazo de dos años para su cotización. Pero, mientras el Gobierno no afirme lo contrario, este plazo seguirá en vigor.

2. ¿Bolsa (Mercado Regulado) o MAB (SMN)?

Todas aquellas SOCIMIs que quieran optar por un régimen fiscal especial deben cumplir con las condiciones de su normativa. Este régimen se plasma en la Disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, modificada por la Ley 16/2012. Se establece que tendrán dos años para cumplir los requisitos, el principal es la cotización. Así en 2020 se cumple el plazo para todas las SOCIMIS que optasen por este régimen en 2018. De lo contrario la SOCIMI tendrá que regularizar su tributación de los 2 años anteriores.

Deben permitir la negociación de sus acciones en un mercado regulado o un SMN. Ambas son Plataformas de negociación, aunque cuentan con diferencias. Un SMN, es un Sistema Multilateral De Negociación, en España el de renta variable se denomina MAB. Así, la principal ventaja del MAB frente al mercado regulado, la Bolsa, es que tiene menos requisitos para los emisores. Esta plataforma de negociación se usa para empresas de menor tamaño y les ofrece un menor coste de cotización. Uno de los principales intervinientes actualmente del MAB son las SOCIMIS. De hecho, a 23 de julio de 2020, hay 77 SOCIMIs cotizando en el MAB. Si la SOCIMI se decanta por el MAB no se les aplicará la normativa respecto a sociedades cotizadas. Pues esta normativa se concibió para sociedades en mercados regulados.

Es necesario mencionar que también se puede cotizar en plataformas europeas. Como puede ser Euronext. Igual que el MAB tenía ventajas frente a la Bolsa, el Euronext las tiene frente al MAB. Puesto que, en este, entre otras cosas, no se debe contar con proveedores de liquidez o inversores minoritarios.

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3. Requisitos para cotizar en el Mercado Regulado

En España la SOCIMI más conocida, Merlin Properties, cotiza en un mercado regulado, la Bolsa española. La cuestión es que la cotización en este mercado secundario oficial tiene un coste muy alto.

Para su cotización deberá cumplir con lo establecido en la Ley del Mercado de Valores (LMV). En concreto con artículos como el 34 o el 76 LMV. Así, lo más importante es la publicación de un folleto informativo aprobado por la CNMV. Además, deberán cumplir con el Real Decreto 1310/2005 y la Circular 2/2016 sobre la admisión a negociación. Todo el proceso está desarrollado por la Guía para salir a Bolsa que publicó la Bolsa de Madrid. Los elementos más imprescindibles para esta cotización son:

• La aprobación del folleto informativo
• Contar con requisitos previos de documentación: acuerdos sociales de emisión, adaptar sus estatutos, auditoría de sus cuentas.
• Que sean sociedades anónimas tengan un capital de 1.202.025 €. A repartir entre 100 accionistas, sin superar el 25% del capital cada uno.
• Que el capital esté totalmente desembolsado y anotado en cuenta.
• Haber tenido beneficio en los dos últimos años de forma que hubiesen repartido dividendos de al menos el 6%.
• Se aportará un informe de la empresa que cuente su historial, así como su plan de expansión.
• Las acciones a emitir deberán estar valoradas por un total de 6.000.000 € como mínimo.
• Cumplir con las obligaciones de gobierno corporativo.
• Tener una página web corporativa.
• Posteriormente realizar una colocación a través de una entidad financiera

El proceso para cotizar en el mercado secundario oficial durará entre 4 y 6 meses habitualmente. Dada la exigencia y prolongación de este proceso es por lo que la mayoría de SOCIMIs acuden al MAB.

4. Requisitos para cotizar en el MAB

El MAB al ser una SMN tiene permitido la autorregulación. Así emitió en 2013 la Circular 2/2013 de 15 de febrero, sobre el régimen aplicable a las SOCIMI. Este régimen ha tenido modificaciones por circulares posteriores.

• Requisitos principales

Los requisitos principales para que las SOCIMIs coticen en el MAB son:

1. El capital social debe estar totalmente desembolsado y sus acciones anotadas en cuenta. No pudiendo establecer límites a la libre transmisión de estas.
2. Límite de 500 millones de euros de capitalización. Sin embargo, actualmente se permite que las SOCIMIs que superen dicho umbral permanezcan en el MAB. Siempre y cuando no quieran cambiar al mercado secundario oficial.
3. Sobre el accionario se exige que haya diversidad y no unipersonalidad desde su Circular 1/2017. Se exigen varios inversores, entre 20 y 25. Además, se exige la entrada de inversores minoritarios con acciones por valor de 2 millones de euros. O por el 25% de las acciones de la sociedad si tiene menos de 8 millones de capitalización. Se exige que dichos volúmenes de acciones se distribuyan entre varios minoritarios que posean menos del 5% del capital social.
4. Deben presentar previsiones respecto al ejercicio en curso a la hora de cotizar
5. Su régimen contable e información financiera debe elaborarse conforme a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) o al estándar nacional.
6. Los accionistas de referencia y directivos principales no podrán vender acciones ni hacer operaciones equivalentes en el ejercicio siguiente.
7. Deberán incluir en los estatutos sociales cuatro cláusulas. La comunicación de participaciones significativas (5% del capital social). La publicidad de pactos parasociales. Cuando se retiren del MAB ofrecer sus acciones a los accionistas que no votasen a favor de dicha exclusión. Y el cambio de control de la sociedad.
8. Asimismo, para cumplir los requisitos de liquidez y transparencia deberán contar con un Asesor Registrado y un proveedor de liquidez. Como también realizar su valoración por un experto independiente.

• Requisitos complementarios

Se exigen a su vez para su cotización requisitos documentales o informativos. Esto se plasma en los documentos que deben acompañar al escrito de solicitud de admisión al MAB.

1. Un plan de negocio que englobe la historia societaria, el organigrama, el servicio que ofrecen y un análisis de mercado. Así como un plan de expansión con las previsiones de cuentas anuales de los 5 años siguientes. Contando las inversiones materiales o no necesarias para ello.
2. Cumpliendo los principios de buen gobierno deben tener dos reglamentos internos. Uno para la Junta General y otro para el Consejo de administración.

Para el mantenimiento de esta cotización deben cumplir con las obligaciones periódicas de información. Información relativa a la sociedad, a las acciones, otra que sea de interés, así como su registro público.

Todos estos requisitos son más laxos que los de la Bolsa por eso se prefiere a este centro de negociación. Y esta es, a su vez, la razón por la cual en los últimos años SOCIMIs españolas están también cotizando en Euronext.

5. Especialidades de Euronext

La comercialización en Euronext Access permite a las SOCIMIs aprovecharse de ciertas ventajas de este SMN internacional:

• La principal ventaja es que permite SOCIMIs unipersonales. Es decir, no requiere que haya inversores minoristas. Como se ha hecho referencia, esto último lo viene exigiendo el MAB desde su Circular 1/2017.
• Les permite ser más accesibles para perfiles internacionales.
• No se obliga a sus SOCIMIs a realizar informes semestrales de sus cuentas o comunicar todas las transacciones que realice.
• Tienen menores requisitos de documentación a aportar en cuanto a ampliaciones de capital
• No es necesario un proveedor de liquidez

6. Régimen fiscal de las SOCIMIs

La principal ventaja fiscal de las SOCIMIs viene representada en el Impuesto de Sociedades. Pues tras la modificación realizada por la Ley 16/2012 tributan al 0% en este impuesto. Sin embargo, habrá un supuesto en que se les aplique un gravamen del 19%. Este gravamen será sobre los dividendos distribuidos a sus socios. Este se aplica cuando los socios ostenten una participación en su capital social igual o superior al 5%. Y siempre que esos dividendos estén exentos para el socio o tributen a menos que un 10%.

Además, consta de otras dos ventajas. Así estarán exentos de la tributación por constitución de la SOCIMI o sus aportaciones. Es decir, de los actos jurídicos documentados (AJD) que correspondan a dichas actividades. Y en el caso de adquisiciones residenciales será bonificado tanto en la parte de transmisiones patrimoniales como ADJ al 95%.

Para la tributación de los dividendos de sus inversores habrá que hacerse una distinción entre persona física o jurídica. Así la física tributará por un tipo entre el 20 y el 24% mientras que la jurídica al 25%.

7. Conclusiones

Las SOCIMIs deben cumplir con la obligación de cotizar en un mercado regulado o un SMN español o europeo. Si no cumplen dicha condición perderán la principal ventaja de tributar al 0% por el Impuesto de Sociedades. Dado que ninguna quiere perder esta ventaja, buscan el centro de negociación más fácil para su cotización. Habitualmente siempre han preferido el MAB a la Bolsa por sus menores requisitos y costes. Pero, recientemente Euronext está desviando del MAB nuevas SOCIMIs por las mismas causas. Así, las SOCIMIs deben conocer las ventajas de cada sistema y aprovecharse del que más se ajuste a su situación.

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