La recepción de obras y la negativa del promotor a la recepción

Introducción sobre el contrato de obra y concepto de recepción de obras

El contrato de obra ha sido definido por la Jurisprudencia como un contrato de obligación de resultado y de carácter sinalagmático. En virtud del cual, surgen obligaciones para ambas partes, entre ellas, la de pagar el precio de la obra. Lo anterior, obviamente, una vez se hayan ejecutado los trabajos. Hasta aquí, todo parece claro. Sin embargo, en la práctica, son millones las discrepancias que surgen entre promotores y construcciones para dar por válidos los trabajos.

Así, en el ámbito de la construcción, nuestra Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación prevé la figura de la recepción. Aunque después veremos su regulación y requisitos, conviene antes definir en que consiste la recepción de obras. Se trata, sencillamente, de un acto por el cual el constructor hace entrega de las obras una vez concluidas, al promotor. Y este último, las acepta. Este acto, puede hacerse con o sin reservas en función lo que hayan pactado las partes en el contrato. Y, además, podrá abarcar la totalidad de las obras o bien, fases completas y terminadas.

Regulación de la recepción de obras

Como adelantábamos, su regulación se encuentra en la LOE, concretamente, en su artículo 6. En él, se exige que la recepción se materialice en acta firmada por las partes y que contenga las siguientes menciones:

• Nombre de los intervinientes.
• Fecha del certificado final de toda la obra o de la fase que se ha completado y terminado.
• El precio final de la ejecución material de la obra.
• Si la recepción se realiza con o sin reservas. Debiendo especificarse, si procede, cuales son las reservas. Y, además, el plazo en que deberán quedar subsanados los defectos.
• Las garantías exigibles al constructor, a los efectos de poder asegurar sus responsabilidades.
• La recepción será efectiva dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación. (Salvo que en el contrato conste pacto expreso en contrario). Empezando a contar el plazo, desde que se haya notificado por escrito al promotor. Esta aceptación se entenderá tácita si, transcurrido dicho plazo, el promotor no ha manifestado ninguna reserva o rechazo motivado.
• Finalmente, el cómputo de los plazos de garantías y responsabilidad comienza desde que firma el acta de recepción. O bien, cuando se entienda ésta tácitamente producida conforme a lo recogido en el punto anterior.

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Negativa del promotor a recepcionar las obras

En el mismo artículo que citábamos antes, se establece que el promotor podrá rechazar la recepción por considerar que no está finalizadas.  O bien, por entender que no se adecuan a las condiciones contractuales. No obstante, el rechazo deberá motivarse en el acta y deberá fijarse un nuevo plazo para efectuar la recepción. Y es precisamente aquí donde surgen las discrepancias de las que antes hablábamos. ¿Es suficiente con que el promotor considere que “los trabajos no están terminados” para no recepcionarlas? ¿Qué se entiende por rechazo motivado? ¿Es suficiente con manifestar que concurren “imperfecciones” o “mal acabado”? Veamos que dice la Jurisprudencia al respecto.

La AP de Madrid, en muchas de sus sentencias, recoge la importancia de motivar el rechazo de la recepción. Y señala, que no es suficiente alegar la existencia de “imperfecciones o mal acabado”. Como ejemplo, su Sentencia nº 229/2005 que dispone que el promotor ha acudido a la cómoda postura de alegar “mal acabado”. Cuando lo que debería haber hecho, es documentar el acta por el que se negó a la recepción. Lo que en resumen, se trata de una excusa que no puede ser aceptada por no tener una justificación.

También, en su Sentencia 404/2012, añade que la existencia de defectos u omisiones no es motivo para negar la recepción. Y que, solo aquellos defectos que presentan cierta entidad en relación con lo pactado podrían dar lugar a esa negativa.

Por su parte, la AP de Cádiz, tiene declarado que el promotor debe cumplir con su obligación de recepcionar las obras. Y que solo podrá negarse si los defectos son de cierta importancia en relación con la finalidad perseguida. Es decir, que la hagan impropia para satisfacer el interés de aquel. También, que no podrá negarse cuando lo mal ejecutado carezca de suficiente entidad con relación a lo demás bien ejecutado. (Sentencia 13/2012 de 30 enero)

Por lo que podemos concluir, que el promotor debe motivar altamente el acta que deniegue la recepción. Lo cual parece razonable, pues en caso contrario, bastaría con alegar imperfecciones para retrasar el pago a los constructores.

Conclusiones

• En los contratos de obras, las mayores discrepancias surgen con la entrega de los trabajos y la aceptación del promotor.
• La LOE prevé la figura de recepción (total o parcial) de obras. Y que se define como un acto por el cual el constructor hace entrega de las obras una vez concluidas, al promotor. Y este último, las acepta.
• En su artículo 6, se recoge como debe efectuarse el acto de recepción. Y que, en síntesis, debe hacerse mediante Acta firmada que recoja unos conceptos obligatorios.
• La recepción será efectiva dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación. (Salvo pacto en contrario). Dicho plazo contará desde la notificación al promotor. Y se entenderá que es tácita si, transcurrido dicho plazo, el promotor no realiza manifestaciones.
• El promotor podrá negarse a recepcionar las obras. Pero solo cuando lo justifique motivadamente. La jurisprudencia ya tiene declarado que no vale con decir que existen “imperfecciones” o “mal acabado”. Tampoco podrá negarse si concurren defectos carentes de cierta importancia. O si lo mal ejecutado carece de suficiente entidad con relación a lo demás bien ejecutado.

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