03.06.2022

La resolución de la compraventa de una vivienda y la resolución del préstamo hipotecario suscrito para su adquisición

¿Qué sucede con el préstamo hipotecario suscrito para financiar la compraventa de una vivienda cuando se declara resuelta? ¿Van de la mano ambas resoluciones? ¿Cambia la situación si la resolución de la compraventa es por culpa del vendedor o si este último forma parte del mismo grupo empresarial que la prestamista?

Por Ibáñez Puente, Celia

Introducción

No desvelaríamos nada nuevo al lector si dedicáramos a enumerar, en esta entrada, los numerosos incumplimientos que en la práctica concurren en estos contratos. Como ya hablamos en otro artículo, el más habitual es el retraso por parte del vendedor de entregar el inmueble en plazo. Pero también, hay otros tantos muy frecuentes como son la entrega del inmueble inhábil para su fin. También, la existencia de vicios ocultos o defectos en la vivienda y la carencia de licencias urbanísticas podrían conllevar a la resolución.

En todos estos casos, los compradores podrán interponer un procedimiento judicial solicitando la resolución de la compraventa por incumplimiento. Obviamente las resoluciones no son automáticas y no todo incumplimiento lleva consigo la resolución del contrato de compraventa. Pues la Ley y nuestra jurisprudencia han ido marcando serie de requisitos para que prospere esta acción resolutoria.

Sin embargo, en este post, no vamos a hablar de la acción resolutoria de las compraventas de viviendas. Lo que vamos a analizar es que sucede con los préstamos hipotecarios que se suscriben para financiar las compraventas que no llegan a materializarse. O más bien, vamos a ver que dice la Ley y como lo aplica una reciente Sentencia de la AP de Lleida.

La ineficacia del contrato de consumo conllevaría también a la ineficacia del crédito destinado a su financiación

En primer lugar, hay que remitirse a lo que recoge el artículo 26 de la Ley 16/20211 de contratos de crédito al consumo.

Así, en su punto primero, se recoge la eficacia de los contratos de consumo que tengan por objeto la adquisición de bienes. Y en los que se haya acordado que el pago por parte del consumidor sea financiado mediante un contrato de crédito. Estableciendo que, en estos casos, la eficacia del contrato de consumo quedará condicionada a la efectiva obtención del crédito.

Por su parte, el punto segundo dispone lo mismo a la inversa. Es decir, que la ineficacia del contrato de consumo también determinará la ineficacia del contrato de crédito destinado a su financiación. Ello con los efectos previstos en el artículo 23. Estos son, en síntesis, la restitución recíproca de las prestaciones realizadas.

¿Qué sucede entonces con los préstamos hipotecarios para financiar la compraventa de un inmueble cuando esta última ha resultado ineficaz?

Pues bien, de la lectura de estos artículos podría decirse que el préstamo hipotecario también seria ineficaz quedando por tanto resuelto. Sin embargo, esta misma ley recoge expresamente, en su artículo 3, cuales son los contratos excluidos de esta ley. Y más concretamente en su apartado a), señala que quedan excluidos los contratos de crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria.

La aplicación rigurosa de esta Ley la acabamos de ver con la reciente Sentencia que ha sido dictada por la AP de Lleida.

Si te ha interesado este artículo no dudes en leer:

Responsabilidad de los administradores de promotoras o constructoras por no entregar viviendas en plazo

La normativa establece que las promotoras o constructoras deberán garantizar los desembolsos anticipados. Cuando no entregan una vivienda en plazo y no cuentan con un seguro o aval, incumplirán dicho deber.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Lleida

El supuesto enjuiciado en esta Sentencia es analizar si procede la resolución de la compraventa por haberse entregado inhábil para su fin. Y determinar, a su vez, si esta resolución conlleva también la del contrato del préstamo hipotecario suscrito para financiar la adquisición del inmueble.

En primer lugar, el Juzgador dictamina dar por resuelto el contrato de compraventa de inmueble. Fundamentándolo en que si bien los compradores conocían los defectos del interior de la vivienda, no conocían las patologías estructurales. Patologías que suponían que el edificio dejaría de ser habitable en el plazo de siete años. Declarándose, además, tras nueve años en ruina técnica y económica. Lo anterior, tendría que haber sido perfectamente conocido por el vendedor antes de la compraventa por ser un profesional del sector. Por lo que, no habiendo cumplido el vendedor con esta obligación procede la resolución del contrato de compraventa.

Además, los demandantes solicitan que también se declare resuelto el préstamo hipotecario que suscribieron para financiar la adquisición del inmueble. En este punto, el Juzgador rechaza que el préstamo hipotecario sea accesorio al de la compraventa. Es decir, que la resolución de la compraventa no determina la del préstamo. Ni si quiera, en el caso de que la prestamista forme parte del mismo grupo empresarial que el vendedor. (Como ocurre en el caso enjuiciado). Y ello por cuanto son sociedades con distintos objetos sociales, cuyos contratos (compraventa y financiación) son perfectamente diferenciables.

Además, sostiene que aunque el ordenamiento jurídico ha permitido en ocasiones la ineficacia de ambos contratos, no es aplicable a este caso. Pues la ley que citábamos en el punto anterior excluye expresamente los préstamos con garantía hipotecaria.

Finalmente, tampoco aprecia que se de alguna causa de resolución prevista en el artículo 1.124 del Código Civil. Pues no consta incumplimiento contractual alguno imputable al prestamista. Añadiendo además, que los prestatarios, hasta la fecha, también han hecho un cumplimiento normal de sus obligaciones. Por lo que resuelve mantener la validez del préstamo hipotecario suscrito para financiar la adquisición del inmueble.

Conclusiones

La falta de obtención de un crédito para financiar la compra de un bien conlleva a que esta última se deje sin efecto.
Igualmente, la ineficacia de los contratos de consumo conlleva también a la ineficacia del crédito destinado a su financiación.
Los dos puntos anteriores no serán de aplicación cuando el contrato de préstamo esté garantizado con una hipoteca.
Por tanto, podrá declararse resuelto un contrato de compraventa de inmueble. Pero no se declarará resuelto el contrato de préstamo hipotecario que se suscribió para financiar esa compraventa. Ni son contratos accesorios, ni dependen uno del otro.
Ni siquiera, cuando el vendedor y prestamista forman parte del mismo grupo empresarial.