09.04.2021

La retroactividad de la recepción de obras por incumplimiento del promotor

¿Qué sucede cuando un Juzgado dictamina que el promotor ha incumplido con su obligación de recepcionar las obras? ¿Desde que fecha se entenderán recepcionadas? ¿Desde la Sentencia que lo acuerde o desde el momento en que incumplió? ¿Existe alguna regulación al respecto? ¿Qué dice la Jurisprudencia?

Por Ibáñez Puente, Celia

Introducción

En una entrada anterior, hemos hablado del contrato de obra y de la regulación sobre la recepción de obras. También de los requisitos para su procedencia y de los motivos por el que el promotor puede negarse. Y que, en síntesis, se resumen en la emisión de un Acta por parte del promotor. Acta que deberá documentar la existencia de defectos que presenten cierta entidad en relación con lo pactado. Como explicábamos, se trata de un requisito impuesto por el artículo 6 de la Ley de Ordenación. Y reforzado por la Jurisprudencia que mantiene que no es suficiente alegar la existencia de “imperfecciones o mal acabado”. Ni tampoco lo será, la existencia de defectos u omisiones.

Ahora bien, poco se habla de los efectos de incumplir la recepción de obras por la emisión de un Acta poco fundada. Nos referimos, concretamente, a las opciones que tiene el constructor ante esta actividad pasiva del promotor. Por un lado, está claro que puede solicitar judicialmente que se obligue al promotor a recepcionar las obras. Pero por otro, ¿podrá solicitar que se aplique la recepción también con carácter retroactivo? Eso es lo que vamos a ver a continuación.

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La recepción de obras con carácter retroactivo

En primer lugar, remarcamos que no existe ningún artículo específico que regule esta retroactividad.

En el artículo 6 LOE, se recoge que la recepción será efectiva dentro de los 30 días siguientes a su terminación. Salvo que exista en el contrato un pacto expreso en contrario. Empezando a contar el plazo, desde que se haya notificado por escrito al promotor. De igual forma, se entenderá tácita si, transcurrido dicho plazo, el promotor no ha manifestado ninguna reserva o rechazo motivado.

Sin embargo, nada se dice sobre su retroactividad si la misma tiene que llegar a ser declarada por un Juzgado. Lo que nos lleva a indagar como interpretan nuestros Tribunales estas situaciones de pasividad e incumplimientos de los promotores.

Interpretación jurisprudencial

Lamentablemente, en este punto también tenemos que decir que la jurisprudencia no utiliza exactamente la palabra retroactividad. Más bien, habla de aplicación automática. Es decir, que si el acta que la niega no está motivada, su aplicación es automática. Y lo será, o bien pasados los 30 días desde que el constructor se lo solicitó al promotor. O bien, desde la fecha que se hubiera pactado por las partes en su respectivo contrato. Como decíamos en el punto anterior, es posible que exista otro tipo de pactos en los contratos sobre el plazo de recepción.

Pero además, concede otra posibilidad de declararla automática por actos inequívocos del promotor. Vamos a ver algunos ejemplos de nuestras Audiencias.

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La recepción de obras y la negativa del promotor a la recepción

El contrato de obra ha sido definido por la Jurisprudencia como un contrato de obligación de resultado y de carácter sinalagmático. En virtud del cual, surgen obligaciones para ambas partes, entre ellas, la de pagar el precio de la obra.

Sentencias de nuestras audiencias provinciales

En primer lugar, vamos a mencionar la Sentencia núm. 332/2006 de la Audiencia Provincial de Las Palmas. En ella, se dictamina que concurre aceptación tácita si la propiedad no quiere cooperar con el acto de recepción. Concretamente, que si la propiedad no recepciona por causa no imputable a la contratista, esta se entenderá automática. Y lo será, tras el cómputo del plazo previsto desde que el contratista se lo notificó a la propiedad. De lo que podemos extraer, aunque no se especifica, su aplicación retroactiva.

Por su parte, resulta también interesante la postura al respecto de la Audiencia Provincial de Madrid. En su sentencia 329/2013 nos habla también de aceptación tácita de obras por actos inequívocos del promotor. Que serían por ejemplo la utilización de las obras o la toma de posesión de las mismas. Por lo que según su criterio hay dos formas de aceptación tácita de las obras. Una, por el transcurso del tiempo (30 días o plazo pactado) si no existe esa acta motivada de la que tanto hemos hablado. Y otra, la realización de actos inequívocos del promotor (utilización o toma de posesión de las obras).

También su Sentencia 189/2015 se acoge a la teoría de la recepción tácita con efectos desde la solicitud por el constructor. De hecho, sostiene que, al margen de la existencia de defectos subsanables, las obras fueron terminadas y entregadas. Que se revela de forma palmaria del hecho de que la urbanización se encuentra en uso y funcionamiento. (Nuevamente, un acto inequívoco).

La misma línea argumentativa es utilizada por la AP de las Islas Baleares. Así, en sentencia 197/2016 recoge una indiscutible recepción tácita, aunque no se haya formalizado expresamente el acta de recepción. Lo que se refleja, en que el comitente ha procedido a ocupar y disfrutar las instalaciones. Lo que supone, para nuestros efectos retroactivos, aplicar desde aquel momento, la recepción de las obras.

Como decíamos, no existe una regulación sobre retroactividad en supuestos en los que el promotor se negó, sin justificación, a recepcionar. Sin embargo, atendiendo a la lógica y a la jurisprudencia comentada, es posible otorgarle ese carácter. Téngase en cuenta que de no ser así, la pasividad del promotor podría alargar indefinidamente la entrada del periodo de garantía. Y lo que es peor aún, el pago de las obras.