La separación de la comunidad de bienes

La comunidad de bienes existe cuando la propiedad de un bien pertenece pro indiviso a varias personas. Por ejemplo; tres hermanos que han heredado un tercio cada uno de un inmueble, son copropietarios del mismo. En muchas ocasiones, la copropiedad genera discrepancias y para los comuneros resulta imposible permanecer dentro de la comunidad. Por lo que, finalmente, estos optan por la separación de la misma.

Objetivo de la separación de la comunidad de bienes

La finalidad de tal separación es la extinción del condominio, dicho de otra manera, el cese de la copropiedad. Esta acción puede ser realizada por cualquier copropietario. Se trata de un derecho imprescriptible e irrenunciable que poseen los socios.  Salvo que haya pacto en contrario. Así lo recuerdan las SSTS 15 junio 2012 (Tol 2567088) y STS 17 julio 2012 (Tol 2660106). Como también tienen derecho a su porción o cuota que genere la venta del bien. Ya que no existe obligación de mantener la propiedad.

No existe un momento determinado para llevar a cabo la disolución, a no ser que se estipule en el contrato. Puede darse en cuanto los socios así lo soliciten o bien cuando lo requiera la propia comunidad.

¿Cuáles son las causas de separación de la comunidad de bienes?

Las causas de separación pueden separarse en tres grupos diferenciados. Así, en el contrato de constitución de la comunidad de bienes pueden regularse las causas de disolución de la misma. Además, dichas causas pueden ser acordadas posteriormente por los socios y de manera unánime. O, por los siguientes motivos:

• Consolidación. Ocurre cuando las cuotas de los distintos propietarios pasan a ser de un solo comunero, por lo que deja de haber copropiedad.
• Pérdida o destrucción de la cosa. El objeto del bien, por el que existía la comunidad, ha desparecido, lo que se traduce en la innecesaridad del proindiviso.
• Renuncia, fallecimiento, declaración de insolvencia o incapacidad de algún socio.
• División voluntaria por parte de un copropietario.

Los bienes pueden tener naturaleza divisible o indivisible. Si son divisibles se asigna a cada propietario un porcentaje del bien divisible correspondiente a su cuota. La salida de un socio no extinguirá la comunidad, siempre que en ella permanezcan al menos 2.

Si estamos ante un bien indivisible (por ejemplo una vivienda), éste no tiene las mismas características que los anteriormente comentados. Surgen mayores problemas al ser la cosa común resulta imposible de dividir, ya que de hacerlo, derivaría inservible.

Tal y como se recoge en el artículo 404 CC, los socios tienen que llegar a un acuerdo para que la propiedad pase a uno de ellos. Y de no haber acuerdo entre los socios, se procederá a la subasta del bien y a la repartición del resultado. Por lo que, en esta situación, no se precisa unanimidad para la disolución.

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Antes de analizar los supuestos de aceptación tácita de herencia conviene recordar cuales son las modalidades de aceptación de herencia. La primera modalidad es la aceptación pura y simple en la que el heredero sucede en todo al causante. Por tanto, adquiere todos los derechos de la herencia y las obligaciones del causante. Lo que implica que el heredero responde de las deudas del fallecido con sus propios bienes

¿Y qué ocurre con las terceras personas?

Pueden darse situaciones especiales en las que exista; una hipoteca, un derecho de uso o un derecho real. En estos casos, aunque un copropietario decida salir del condominio, el tercero conserva sus derechos, es decir, no le perjudica.

En caso de hipoteca, no se necesita el consentimiento del acreedor y el deudor se mantiene. Dejando de ser copropietario de un inmueble, sin dejar de ser titular del préstamo hipotecario. Por ello, en caso de no pagar las cuotas, el banco puede reclamar al comunero que ya no tiene ningún porcentaje en el inmueble.

En cuanto al derecho de uso, tampoco afecta al usufructuario. Tal y como reitera el Tribunal Supremo en la Sentencia del 2 de abril de 2008.

¿Y si existe pacto de indivisión?

La existencia de un pacto de indivisión de la cosa común imposibilita romper el pro indiviso. Tiene, no obstante, un plazo determinado que no puede exceder de diez años.  Salvo, que los copropietarios acuerden una prórroga (Artículo 400 del Código Civil).

¿Es necesaria escritura pública para la separación de la comunidad de bienes?

La constancia en escritura pública de la separación de la comunidad no es siempre necesaria. Pero sí lo será, según el artículo 1280 CC, cuando la disolución tenga por objeto crear, transmitir, modificar o extinguir derechos reales.  Es decir, cuando atañe a pisos, casas, terrenos, solares, etcétera.

Sí va a disolverse una comunidad de bienes que desarrolla una actividad común, no precisa escritura pública.

Al firmar el contrato de disolución en escritura pública, debe quedar constancia de la adjudicación de los distintos bienes entre los comuneros.

Conclusión

La separación de una comunidad de bienes puede realizarse en el momento en el que uno de los copropietarios lo estime oportuno. Lo anterior, siempre y cuando no exista pacto de indivisión. De esta manera el socio dejará de formar parte de ella, o se disolverá la sociedad.

Además, este hecho no afectará a terceras personas que posean derechos sobre la cosa común. Si la separación afecta a derechos reales (como un arrendamiento de una vivienda) deberá recogerse en escritura pública.

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