Las diferentes formas de cancelación hipotecaria.

¿Cuál es la definición legal de la hipoteca?

Partimos de la base que todos nuestros lectores saben de qué hablamos cuando hablamos de hipotecas. Siendo como es uno de los productos bancarios más conocidos, empleados y publicitados. Sin embargo, su definición jurídica no es tan evidente. De hecho, la Ley Hipotecaria no contiene una definición stricto sensu de hipoteca. Ni tampoco lo hace el Código Civil, siendo la hipoteca una construcción del derecho romano, la denominada fiducia.

Su regulación si se encuentra en el Código Civil, concretamente en el artículo 1876 del CC, estableciendo que:

• Es un derecho real, y por tanto recae sobre bienes, ya sean muebles o inmuebles.
• Un derecho de garantía, carece de sustantividad propia, es decir, es un derecho accesorio a un derecho personal de crédito.
• Un  derecho formal, el cua, ha de constituirse en documento con acceso al Registro de la Propiedad.

La hipoteca tiene otra característica, es un derecho dinámico. Pues su configuración no es estática, sino que sigue al bien hipotecado en su devenir histórico. Así queda patente a la luz del art. 1877 del Código Civil.

¿Qué es la extinción hipotecaria?

Una vez explicado que es y cómo se regula la hipoteca, entramos directamente en su terminación. La cancelación y extinción de la carga hipotecaria pueden llegar a veces a confundirse. Cuando se considere extinguida la hipoteca por el pago, no querrá decir que le hipoteca se haya cancelado. Por ello, en primer lugar conviene aclarar qué es la extinción.

La extinción del bien podrá ser total (cuando afecte íntegramente al derecho) o parcial (cuando afecte parcialmente al bien hipotecado). Será voluntaria (si depende de la voluntad del acreedor) o forzosa (cuando derive de causa ajena a la voluntad de aquel). Siendo absoluta (pérdida total de la vigencia de la hipoteca) o relativa (si se produce como consecuencia de la extinción algún efecto añadido).

Algunas causas de extinción son: la renuncia al derecho, la ejecución, la caducidad, la confusión y la expropiación forzosa.

Siendo la extinción por pago de la obligación la forma más habitual de finalización y posibilita su cancelación.

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Actos Jurídicos Documentados (AJD) de las hipotecas

¿Qué es la cancelación hipotecaria?

Sea cual sea la causa de extinción de la hipoteca, una vez extinguida habrá de procederse a su cancelación en el Registro de la Propiedad. Esto es, eliminar la inscripción en el Registro para que el bien pase a estar libre de cargas.

La cancelación de la hipoteca dependerá de si se cuenta o no con el consentimiento del acreedor.

La cancelación habitualmente trae la causa en el pago o el cumplimiento de la obligación garantizada teniendo consentimiento del acreedor. Por lo que será suficiente con que el acreedor otorgue escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario.

Pero habrá ocasiones en las que el acreedor hipotecario no consienta en el otorgamiento de esta escritura. Con lo que, de no contar con dicho consentimiento se podrá incoar un procedimiento judicial como veremos más adelante.

También podrá cancelar el préstamo hipotecario por caducidad. Que deberá hacerse a través de la presentación de instancia privada. Pues bien, el artículo 82 LH permite solicitar al titular registral del derecho sobre una finca la cancelación del préstamo. Para ello, no será necesario el otorgamiento de escritura. Sino que se producirá por el transcurso del plazo de prescripción de la acción hipotecaria.

¿Qué alternativas existen a la hora de cancelar una hipoteca?

Con consentimiento del acreedor

El préstamo hipotecario se inscribe en el Registro de la Propiedad. En la escritura generalmente se prevé el plazo de amortización, habiéndolo agotado y pagando la obligación se cancelará la hipoteca.

Pero la hipoteca no se podrá cancelar de oficio en el Registro de la Propiedad. Sino que requerirá escritura pública para la cancelación del préstamo hipotecario. Así se dispone en el art. 82.1 de la Ley Hipotecaria.

En este punto es oportuno señalar que el certificado de deuda cero expedido por las entidades bancarias no es suficiente. Como decíamos anteriormente, para hacerse efectiva la cancelación el acreedor deberá otorgar escritura pública.

Sin consentimiento del acreedor

En ocasiones por circunstancias derivadas de bancos, como su disolución, no se podrá obtener la escritura de cancelación. O, por ejemplo, cuando el hipotecante es persona física y no se le localiza.

Esto, aunque dificulta su cancelación, no lo impide. Se podrá cancelar mediante sentencia firme en un juicio declarativo ordinario (art. 82.1 LH y 179 RH). Para ello, podremos solicitar la cancelación al Juez de Primera Instancia interponiendo como decimos demanda de juicio ordinario. Ante él se acreditará la situación en la que se encontrara el hipotecante. Y además, el abono total del préstamo hipotecario que hubiera sido concedido.

Señalemos, que la cancelación registral no es preceptiva. Pero de no realizarse, seguiría apareciendo la existencia de la deuda y así no podría acreditarse pagada frente a terceros

Por caducidad

La Ley Hipotecaria establece algunos supuestos en el que se pueda cancelar el préstamo hipotecario mediante instancia privada. Así, además de la cancelación por otorgamiento del acreedor de escritura pública o por sentencia, cabrá cancelación por caducidad.

Nos referiremos a los artículos 82.5 y 210.1.8 LH pero con mucha cautela. Pues estos tienen una redacción muy similar pero con diferencias muy relevantes, como veremos a continuación:

1) La primera diferencia estaría en el plazo de ejercicio de la acción, así:

• El artículo 82.5 prevé un plazo de prescripción de la acción hipotecaria de 20 años. Aunque añade uno más a tenor de la última mención del mismo artículo. Así, el vencimiento de la obligación será finalmente de 21 años.
• Por otro lado, el art. 210.1.8 establece un  plazo diferente. Esto es, 20 años desde la fecha del último asiento en que constara la reclamación de la obligación garantizada. En su defecto, serán 40 años desde el último asiento relativo a la titularidad de la garantía.

2) La segunda diferencia estaría en la capacidad para el ejercicio de la acción, así:

• De conformidad con el art. 82.5 solo el titular registral podrá solicitar que se inste la cancelación. Acreditando la autenticidad de la firma
• Sin embargo, el art. 210.1.8 posibilita instar a la cancelación por cualquier interesado.

3) La tercera diferencia es sobre la propia inscripción, así:

• El art. 82.5 presupone que el plazo de cumplimiento de la obligación garantizada consta en el Registro de la Propiedad. Por ello, se acudirá esta cuando conste en el Registro la fecha de pago de la obligación garantizada.
• Y por otro lado, el art. 210.1.8 presupone que la fecha de vencimiento de la obligación no consta. Y, por ello acudiremos al art. 210.1.8 cuando efectivamente no conste la fecha en el Registro de la Propiedad.

no constará en Registro

Conclusión

La hipoteca es un derecho real, de carácter accesorio y cuya constitución es registral.

Para cancelar normalmente una hipoteca puede haber tres alternativas. La cancelación por consentimiento del acreedor, por declaración judicial o por caducidad.

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