Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos: Primeras Conclusiones

A punto de cumplirse el primer aniversario de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, hagamos un rápido balance.

Justo en su nacimiento, en este mismo blog escribimos la siguiente entrada que, hacia una reflexión apriorística sobre las posibles consecuencias de la nueva ley.

La Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (2019)

Y así decíamos (discúlpenos la auto cita) “Como ocurre en cualquier ámbito cuando confluyen dos intereses, cuanto mayor es la libertad menor es la protección.

El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el BOE de 5 de marzo, pretende revertir la situación generada por la reforma del 2013. Pero, sin que eso suponga la paralización del mercado al que hubiera llevado algunas de las enmiendas de Podemos.

¿Conseguirá hacerlo? Imposible saberlo de antemano. La experiencia nos indica que será una labor muy complicada, que al legislar hay que elegir entre proteger y flexibilizar. Y el análisis de esta ley, nos indica que el legislador ha escogido, primar la protección frente a la dinamización. Solo cabe esperar- teniendo en cuenta la importancia del sector- que la elección sea acertada.”

Pues bien, ya existen datos que hacen posible analizar si la elección del legislador ha sido acertada. O si, por el contrario, la extra protección del inquilino ha tenido efectos no deseados sobre el mercado del alquiler.

Y nada ha afectado más al mercado, que la modificación de la duración mínima del arrendamiento.

Resultaba obvio que aumentar de 3 a 5 años (7 en caso de arrendador persona jurídica) la duración mínima obligatoria de los arrendamientos, iba a tener consecuencias. Y eliminar la prorroga anual y sustituirla por una de 3 años también. Aumentar el plazo de preaviso para rescisión de 1 a 4 meses no fue más que la guinda del pastel.

Y ante todo ello, el mercado ya ha respondido (no precisamente bien) en estos 9 meses.

Y esa respuesta ha venido encabezada por las sociedades dedicadas al arrendamiento de inmuebles. Que, han sido- sobre todo para ciertos sectores- los malos de la película.

Su mala fama, es el reflejo de una concepción proteccionista del mercado del alquiler. Como todas las empresas, su objetivo principal era generar riqueza para sus accionistas y se proponían profesionalizar el sector. Pero la opinión pública mayoritaria ha concluido que lo que pretendían era lucrarse con los más desfavorecidos. Y es que con un producto tan importante, mediático y politizado como la vivienda, nada es sencillo.

De entre todas las sociedades, ninguna ha generado tanto odio como las socimis[1]. Tanto es así, que uno de los partidos políticos que aprobó esta LAU declaró que su intención era “acabar con las socimis, por tratarse de mecanismos de elusión fiscal y de especulación con un bien tan importante como la vivienda».

Las socimis son las nuevas patrimoniales, las Angela Channing de Falcon Crest o las Cercei Lannister de Juego de Tronos. “Malas” pero poderosas. Así, el último informe de JLL y Bolsas y Mercados Españoles, las socimis incrementaron en 2018 un 57% sus activos. Acumulando 42.000 pisos por valor de 7.284 millones de euros, sin computar el patrimonio de las socimis mixtas.

Ante los datos, la pregunta resulta obvia. ¿Ha conseguido la nueva LAU acabar con las socimis? La respuesta es todavía no, pero desde luego ha conseguido dañar su modelo de negocio.

El daño, común al resto de personas jurídicas que tienen casas para arrendar, tiene dos causas. El aumento del plazo del arrendamiento, que paso de 3 a 7 años. Y la imposibilidad de aumentar los precios (solo IPC) durante toda la duración del alquiler.

Y como en Juego de Tronos los muertos no han tardado en aparecer. Así, el 20 de noviembre salió a la luz que Domo, una socimi creada hace dos años, va a deshacerse. La razón la nueva ley, que hace que los retornos y los dividendos programados, sean imposibles de alcanzar. Algunos verán esto como una victoria, pero resulta muy complicado que esos pisos retornen al mercado del alquiler.

Y que ocurrirá si otras empresas que arriendan pisos siguen su ejemplo, y retiran sus inmuebles del mercado. Pues que el mercado se contraerá y la bajada de la oferta de inmuebles conllevará un aumento de los precios.

La mayoría de indicadores afirman que esto ya está ocurriendo, y que no ha hecho más que empezar.  Lo analizaremos y lo comentaremos en este mismo blog.

Si le ha gustado este artículo, también puede consultar otros que pudieran ser de su interés, pinchando en los siguientes enlaces:

La Nueva Ley Hipotecaria (2019)

Directiva 2014/17/UE sobre Préstamos Hipotecarios

Y si necesitas una SEGUNDA OPINIÓN, no dudes en seguir leyendo …

[1] Sociedad anónima cotizada de inversión en el mercado inmobiliario