21.06.2021
Prescripción de las rentas por alquiler
Prescripción de las rentas en alquiler. ¿Qué es la prescripción extintiva? La prescripción en el Código Civil español. La prescripción en el Código Civil catalán. Ejemplo. Cantidades asimiladas a la renta
Por
Osa Otero, Sandra Introducción
El plazo establecido para reclamar la renta del alquiler (vivienda o local) prescribirá a los 5 años. Así lo estipula el artículo 1966.2 del Código Civil. Sin embargo, en Cataluña será de 3 años según el artículo 121.21 del Código Civil de Cataluña. Por ello, las rentas que superen estos años, para cada caso, imposibilitarán la reclamación de rentas al arrendador. Eso sí, cuando no se haya visto interrumpido el plazo establecido de prescripción.
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La prescripción es la manifestación de cómo el tiempo influye sobre relaciones jurídicas y derechos subjetivos. A lo largo de ella nacen, se ejercitan y mueren.
Podemos encontrar dos instituciones bajo el término de la prescripción: la prescripción extintiva y la usucapión.
En relación con el presente artículo detallaremos qué es la prescripción extintiva. Ya que es la que nos interesa para seguir avanzando en el objeto del artículo.
Pues bien, la prescripción extintiva produce la desaparición de una acción, de un crédito o de un derecho real. Esto es así por no dar señales adecuadas de vida durante el plazo establecido por la ley. Este se fundamenta en un dato negativo que es no ejercitar el derecho del titular de este. Por lo tanto, lo podríamos resumir como la inacción por parte del titular del derecho. Del mismo modo se conoce como el “silencio de la relación jurídica”
La prescripción en el Código Civil español
El artículo 1961 prevé que las acciones prescribirán por el mero lapso del tiempo que establezca la ley.
Además, el artículo 1966 fija dicho lapso. Por el cual el precio de los arriendos prescribirá a los 5 años ya sean fincas urbanas o rústicas.
El tiempo empezará a contarse desde el día en que se puedan ejercitar según el artículo 1969.
Por último, la prescripción se podrá interrumpir lo que quiere decir que una vez interrumpida empezará de nuevo el plazo. Así se establece en el artículo 1973. Por ejemplo, se interrumpirá por la reclamación extrajudicial del arrendador o por el ejercicio ante los tribunales.
Pero en nuestro país no solo existe esta legislación civil, sino que, podemos encontrar otras muchas. Una de las más completas que nos encontramos es la catalana.
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La prescripción en el Código Civil catalán
El Código Civil catalán presenta algunas diferencias respecto al español, las cuales veremos a continuación las de más relevancia.
El plazo de prescripción de la renta de alquiler en este caso será de 3 años (art. 121-21). Actualmente es más lógico este plazo por la duración que tienen los contratos firmados a día de hoy.
Los contratantes también podrán pactar, alargar o acortar el plazo de prescripción (art. 121-3). Siempre y cuando no genere indefensión a las partes. Y que el plazo no sea ni inferior a la mitad ni superior al doble del legalmente establecido. Los plazos seguirán en todo caso siendo imperativos.
Todo ello será de aplicación a todos los alquileres de fincas en la Comunidad Autónoma de Cataluña.
Ejemplo
Un inquilino de Madrid abandona una vivienda por la cual adeuda las mensualidades de enero de 2021 hasta junio 2021. El arrendador por quedar sometido al Código Civil español tendrá un plazo de 5 años para reclamar la renta. Así, tendrá de plazo hasta antes de enero de 2026. Recordemos que los 5 años empezarán desde que vence el primer impago de la renta.
Cantidades asimiladas a la renta
Los contratos de arrendamientos en ocasiones suelen traer aparejados otras obligaciones de pago. Estas obligaciones son conceptos como los suministros (agua, luz gas) o impuestos (el IBI).
Por consiguiente, estas cantidades asimiladas a la renta no tienen carácter de renta, sino que es más bien un gasto.
Los juzgadores no se ponen de acuerdo para señalar el plazo máximo de reclamación para que no opere la prescripción. Para los casos en el que el arrendador quiera reclamar las cantidades de los recibos asimilados a la renta.
La Sección 13ª AP Barcelona y la AP Madrid sostienen que la reclamación de estas cantidades es de 15 años. Aunque es una minoría los que defienden este plazo.
Porque la mayoría considera que el plazo de prescripción es de cinco años. Basándose en el artículo 1966.3 CC. Siempre que los conceptos sean periódicos y correspondan al mantenimiento y la utilización del inmueble.
Conclusiones
- El plazo para reclamar la renta del alquiler prescribirá a los 5 años o a los 3 en Cataluña.
- La prescripción extintiva es la desaparición de una acción, crédito o derecho real por no ejercitar el titular su derecho.
- En cuanto a las cantidades asimiladas a la renta, algunos sostienen que prescribirán a los 15 años y la mayoría a los 5.
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