Responsabilidad de los administradores de promotoras o constructoras por no entregar viviendas en plazo

Tras la crisis de 2008 se hizo imprescindible conocer la responsabilidad de los administradores de promotoras por no entregar viviendas. Muchas, debido a esta crisis, devinieron insolventes y no pudieron hacer entrega de las viviendas, en ocasiones no terminadas. Así, la jurisprudencia esclareció posteriormente cuándo habría responsabilidad en estos supuestos.

¿Cuál es el deber de la sociedad?

A las sociedades promotoras o constructoras se les aplicaba antes de 2015 la Ley 57/1968. En ella, se regulaba como las promotoras debían contar con un seguro o un aval solidario. Estos debían formalizarse con una entidad aseguradora o financiera respectivamente. Su finalidad era evitar un perjuicio al comprador ante la falta de entrega de la vivienda. Dicha falta de entrega puede producirse por falta de finalización o no contar con la licencia de ocupación. Pues se perjudicaba, si no había garantía, al comprador que ya había hecho desembolsos anticipadamente. La norma estima que se debe dar una opción al comprador. Pactar una nueva fecha con el promotor o solicitar la devolución de su dinero. El seguro o el aval permite garantizar al cliente que obtendrá la devolución más un interés anual. Esta obligación, también se regulaba por la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999. Posteriormente, la Ley 20/2015 derogó la primera legislación y modificó esta disposición adicional. Sin embargo, la obligación dicha se mantiene para estos sujetos a través de la disposición adicional de 1999 mencionada.

Con este deber se protege al comprador, que está en posición de desventaja. Pues paga por adelantado y sufre el riesgo de que no se le entregue su vivienda. Esta obligación se establece para los promotores o constructores. A los administradores, por tanto, como órgano de representación de la sociedad y encargados de su gestión también. De hecho, el artículo 225 de la Ley de Sociedades de Capital explicita este deber del administrador.  Tiene el deber de usar la diligencia de un ordenado empresario respecto a terceros. Teniendo, entonces, que garantizar el cumplimiento societario de esta obligación para la salvaguarda de los compradores. Si el administrador no se ocupa de que haya un seguro o aval, actuará de forma negligente en sus funciones.

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Qué debe hacer un administrador para que su actuación se considere diligente? ¿Podrían los socios iniciar alguna acción encaminada a exigir responsabilidad a los administradores? Los administradores no son infalibles, pueden equivocarse, no tienen la obligación de asegurar el éxito de sus decisiones. Si bien, las mismas les pueden generar diversos tipos de responsabilidad si no actúa con la debida diligencia.

¿Qué tipo de responsabilidad aplica a los administradores?

En el caso concreto no nos encontramos ante una responsabilidad por deudas, sino una responsabilidad por daños. Pues se está causando un perjuicio a un tercero, el comprador. Además, es ejercitable mediante acción individual porque existe daño directo a dicho tercero. Los tribunales afirman que este tipo de responsabilidad del art. 241 LSC es una responsabilidad extracontractual especial. Pues no deriva de un incumplimiento contractual, sino del incumplimiento de un deber legal. Según el art. 225.1 LSC los administradores deberán cumplir las obligaciones determinadas por la ley. En este caso, la normativa sectorial es de ius cogens puesto que no admite duda sobre su obligado cumplimiento. De esta forma es directamente aplicable a los administradores como responsables de la gestión societaria. Los cuales debieron asegurar dicha devolución.

Los tribunales afirman que la acción individual es ejercitable cuando los administradores incumplieron determinadas normas y esto causó un daño. No es necesario, además, que dicha actuación sea activa, sino que se permite el daño por omisión. Omisión cometida, en este supuesto, por no suscribir los contratos de seguro o aval solidario pertinentes.

¿Tiene carácter subsidiario?

Además, por los tribunales se afirmó a partir de 2014 que esta acción no sería de carácter subsidiario. No sería, por tanto, relegada única y exclusivamente a casos de insolvencia en los que la sociedad no pudiera responder. Ya que, de ser así, se estaría dispensando de toda responsabilidad a los administradores.  Entonces, dado que los compradores sufrieron un daño directo por el actuar del administrador, esta acción es de carácter principal. Siendo exigible de forma solidaria la responsabilidad societaria con la responsabilidad individual de los administradores.

Conclusiones

Tanto la normativa como la jurisprudencia han protegido al comprador de una vivienda por su situación de inferioridad. Así, es un deber societario de las promotoras el contar con una garantía de devolución de las cantidades anticipadas. Cuando el administrador en su actuar omite la obligación de suscribir estos contratos de garantía produce un daño al comprador. Por lo cual, el comprador podrá exigir con carácter solidario la responsabilidad del administrador a través de la acción individual.

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