Sobre los terceros ocupantes

¿Qué ocurre cuando un ocupante tiene un contrato de arrendamiento válido pero no hubiera venido pagando rentas?

El acto de la vista de terceros ocupantes se limitará a examinar el contrato de arrendamiento. Examen respecto de si ese contrato, objeto del pleito, se considerará válido o no.

Además, como vimos en el artículo anterior, la LEC no pone limitación alguna en materia de prueba. Así, el ocupante podrá presentar los títulos en la comparecencia que justifiquen su situación posesoria. Aún cuando no los hubiera presentado previamente en el plazo señalado.

El arrendatario demandado que aporte y demuestre un título para ocupar el inmueble tendrá un derecho de arrendamiento. Y así no se podrá interponer contra él acción alguna como ocupante del inmueble. Ya que, estará en calidad de arrendatario del mismo.

Pues bien, como sostiene la AP Madrid, 26 febrero 2007, el demandante tendrá que acreditar la carga. Acreditar la existencia del contrato de arrendamiento y la vigencia del mismo. En el tiempo en la que se ciñe la reclamación. Alegando y probando el pago de las rentas devengadas en dicho período.

Quedando probado que el arrendatario se encontraba en posesión de un contrato de arrendamiento válido. Veremos qué consecuencia trae aparejada el hecho de no pagar las rentas.

Las pretensiones para resolver un contrato de arrendamiento por falta de pago se llevará  a cabo por un proceso especial. En la última reforma se ha denominado por la doctrina como procedimiento monitorio de desahucio. Es decir, de quererles echar tendrían que hacerlo por medio de un procedimiento de desahucio. Este responde al esquema del requerimiento de desalojo y pago u oposición. Se dictará decreto si el arrendatario no se opusiera y dejara transcurrir el plazo ante el requerimiento efectuado por el órgano judicial. Por el cual, acordará el desahucio.

Para el caso de acumulación de acciones, se condenará al pago de las cantidades reclamadas. Una vez finalizado el juicio de desahucio se acodará el lanzamiento del demandado. Si este no atiende al requerimiento del pago o no compareciera por allanarse u oponerse.

La solicitud de la ejecución en la demanda de desahucio es suficiente para ejecutar directamente la resolución. Además, no es necesario ningún otro trámite para el lanzamiento. Será en el día y hora señalados en la sentencia o cuando se haya fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado.

¿Sirve el juicio de ocupantes (para determinar la validez del contrato) para lanzar a un ocupante con contrato valido?

La recuperación de la vivienda ocupada ilegalmente se introduce por la Ley 5/2018. Como vimos, el juez deberá resolver la procedencia de acordar la inmediata recuperación de la posesión de una vivienda. Vivienda solicitada por quien se ha visto privado de ella. Que no presten ni su consentimiento ni tolerancia, desalojando así posteriormente a los ocupantes.

Pues bien, en el caso del incidente cautelar del art. 441.1 bis LEC, el juez hará una apreciación al respecto. Si el título jurídico que aporta el actor es suficiente para la acreditación de su derecho a poseer la vivienda. Y si además, el ocupante no aportara un título válido para justificar su situación posesoria, se dictará Auto. Auto que ordenará la entrega inmediata del inmueble al demandante y a desalojar el inmueble por parte del ocupante.

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Existen tantos motivos para que un arrendatario de local necesite resolver su contrato como posibles causas de desaparición de su negocio. La caída generalizada de ventas, por cualquier causa, es el motivo principal que le imposibilita para hacer frente al alquiler.

Según el art. 444.1 bis LEC, el juez estimará la demanda y ordenará el lanzamiento de los ocupantes dictando sentencia. Cuando para ello el demandante no aporte un título suficiente que acredite su derecho a poseer la vivienda. Y el demandado no haya contestado a la demanda o, de haberlo hecho, no tuviera justificación suficiente de poseerla.

Una vez habiendo recaído sentencia definitiva en este proceso de carácter sumario, la parte perjudicada podrá acudir al correspondiente proceso declarativo. Para llevar a cabo su pretensión y discutir del fondo del asunto con plenitud de armas procesales (art. 447.2 LEC).

El auto que resuelva la validez del contrato de arrendamiento en un procedimiento de ejecución hipotecaria resolviendo el incidente de terceros ocupantes, también podrá admitir o denegar la petición del lanzamiento. Así, como se establece en el auto del JPI nº13 de Barcelona, 30 de mayo 2016.

Si el ocupante aportara justificación suficiente, en el plazo de 5 días, se dictará Auto desestimando la pretensión incidental.

Conclusiones

La acreditación del título válido a favor del ocupante hará que no prospere la acción. El ocupante, por tanto, se convertirá en un poseedor con un título justo.

Cuando el arrendatario no pague las rentas o cantidades debidas el arrendador podrá iniciar un procedimiento de desahucio. Desahucio que estará motivado por la falta de pago.

De no acreditar el arrendatario que pagó las rentas, el Juzgado acordará una fecha para el lanzamiento del arrendatario.

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