¿Son nulos los negocios simulados?

Última actualización: 28 de julio de 2026.

Respuesta rápida. Sí: los negocios simulados están abocados a la nulidad. En la simulación absoluta —tras la apariencia no existe negocio alguno— la nulidad es de pleno derecho e insubsanable, y la acción para declararla no caduca (STS 236/2008, de 18 de marzo): el plazo de 4 años del art. 1301 del Código Civil se refiere a la anulabilidad. En la simulación relativa, el contrato aparente es nulo, pero puede subsistir el negocio disimulado si se constituyó lícitamente y cumple sus requisitos. Excepción destacada: la donación de inmueble encubierta bajo una compraventa es también nula, por faltar la escritura pública de donación que exige el art. 633 CC.

 ¿Qué son los negocios simulados?

Ya en su momento tuvimos la ocasión de comentar con detalle la simulación tributaria. Simular un negocio implica su constitución bajo una falsa apariencia. Es decir, las partes del negocio aparentemente llegan a un acuerdo. Sin embargo, la realidad del negocio, la voluntad real de las partes, es otra. De lo dispuesto anteriormente, podemos sacar una primera afirmación en claro: para que un negocio sea simulado, ambas partes tienen que estar de acuerdo en realizar dicha simulación. Si solo fuese una la conocedora de tal simulación, estaríamos hablando de la denominada reserva mental.

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¿Cuáles son las notas características de los negocios simulados?

1. Una discrepancia dolosa y deliberada entre la voluntad de las partes y la manifestación de esta.
2. Que las partes lleguen a un acuerdo bajo apariencia distinta. Esto es, un acuerdo simulatorio.
3. La finalidad de este acuerdo es el engaño a terceros. Esto es, se realiza un negocio simulado con el fin de dar una apariencia externa distinta a la real.

Recomendamos leer esta colaboración por su aportación a la pregunta: La Fiducia cum Amico.

¿Qué tipos de negocios simulados hay?

No existe un solo tipo de simulación contractual o negocio simulado. Como hemos dicho, la voluntad de las partes es distinta a la que efectivamente despliegan frente a terceros. Así, esta voluntad puede tener dos intenciones o fines distintas:

1. Simulación absoluta. Aquella que se realiza cuando realmente no se desea crear ningún tipo de contrato o relación jurídica. Por tanto, detrás del falso negocio no hay ningún otro tipo de negocio jurídico. Se da, por ejemplo, cuando se da apariencia a terceros de haberse realizado un contrato, cuando realmente no se ha producido relación jurídica alguna.
2. Simulación relativa. En este caso, las partes dejan entrever una apariencia externa distinta al contrato o negocio jurídico que efectivamente realizan. Un ejemplo sería aparentar haber realizado una compraventa cuando realmente se efectuó una donación. Así, las partes tratan de evitar que dicha donación despliegue efectos jurídicos.

Los negocios simulados, ¿Son nulos o anulables?

Por todo lo expuesto anteriormente, queda claro el carácter fraudulento de esta figura jurídica. Las partes del negocio simulado tratan de beneficiarse en perjuicio de terceros. Y para ello, crean la ya mencionada falsa apariencia, ya sea con carácter absoluto o relativo. Sin embargo, ¿son nulos o anulables estos negocios simulados? La jurisprudencia es clara al respecto y ha mantenido una línea jurisprudencial uniforme a lo largo del tiempo. Más en concreto, el propio Tribunal Supremo, cuyas sentencias más actuales hacen claras referencias a previas resoluciones de idéntico pronunciamiento.

• Negocios de simulación relativa.

El propio Tribunal Supremo reconoce la validez y eficacia del negocio disimulado, que no el simulado. Esto es, en el ejemplo de la compraventa que encubría una donación, sería la donación la que tendría validez jurídica. Por ello, el contrato simulado desaparecerá, siendo nulo, y quedando vigente únicamente el contrato disimulado. Todo esto siempre y cuando el referido contrato disimulado se hubiese constituido lícitamente y cumpla con los requisitos necesarios. Sin embargo, es importante aclarar que el contrato simulado no podrá sustituir o servir de apoyo al disimulado en los defectos que este contenga. Al respecto, el anterior ejemplo de donación encubierta ha producido cierta discusión doctrinal que posteriormente analizaremos.

• Negocios de simulación absoluta.

En un negocio cuya simulación ha sido absoluta, este dará lugar a una nulidad de pleno derecho o radical. Así lo confirma, entre otras, la STS nº 236/2008, de 18 de marzo, que sigue la línea jurisprudencial mencionada anteriormente. Establece el TS que estos negocios simulados producen una nulidad de pleno derecho e insubsanable. Por tanto, no producirán los efectos pretendidos, y la situación jurídica quedará intacta. Esto es, como lo estaba antes del nacimiento del negocio o contrato con simulación absoluta. Derivado de su condición de insubsanable, el ejercicio de esta acción nunca estará sujeto a plazo de caducidad. Esto es destacable, dado que el artículo 1301 del Código Civil establece un plazo de caducidad de 4 años para las acciones de nulidad. Sin embargo, la jurisprudencia es uniforme al establecer que dicho artículo se refiere a la anulabilidad. Por tanto, cuando estemos ante un contrato o negocio jurídico cuya simulación sea absoluta, hemos de tener en cuenta que la acción de nulidad del mismo no caducará bajo ninguna de las maneras.

Los contratos simulados de compraventa que ocultan donación de bien inmueble

En el supuesto del título que nos ocupa estamos ante una simulación relativa. Es decir, existe un contrato de compraventa aparente (y nulo) que oculta una efectiva donación. En este caso, lo lógico sería dejar como válida y existente la donación, en base a lo explicado anteriormente. Sin embargo, la jurisprudencia lleva años utilizando la vía de dejar también sin validez la donación de bien inmueble realizada. Si el negocio disimulado puede ser válido, siempre depende de que este se haya realizado de manera lícita. Es decir, respetando los requisitos y formalismos legales correspondientes. ¿Qué sucede entonces con las donaciones de bienes inmuebles? Para que estas sean válidas, han de realizarse en escritura pública, conforme al artículo 633. CC. Si se declara nula la aparente compraventa, aunque se haya hecho en escritura pública, la donación queda vacía. No existe en escritura pública, y como antes mencionamos, el contrato nulo no puede complementar los defectos del disimulado. Así, la donación del bien inmueble quedaría sin consentimiento y causa al respecto. Por ello, incumpliendo los requisitos exigidos por su validez, la declaración de nulidad de la compraventa aparente llevará irrevocablemente a la nulidad de la donación oculta.

¿Qué sucede con las declaraciones de nulidad realizadas por Hacienda?

Sabemos que la Administración Tributaria puede declarar nulo un negocio jurídico por considerarlo simulado. Sin embargo, ¿afecta esta declaración a todos los efectos? ¿Será considerado también nulo en el orden civil o mercantil? A dicha pregunta da respuesta el Tribunal Económico-Administrativo Central en una resolución de 19 de diciembre de 2019. El caso radicaba en la declaración de nulidad realizada por el Tribunal Económico- Administrativo Regional de un contrato de compraventa. Al presentarse un recurso de unificación de doctrina ante el TEAC, este resolvió acerca de los efectos de dicha declaración. Estableció que la competencia para declarar nulo un negocio jurídico en el orden civil es exclusiva del juez correspondiente. Por lo tanto, las declaraciones de nulidad que se realicen por Hacienda únicamente tendrán efectos tributarios. Asimismo, aclara que ni siquiera podrá la Agencia Tributaria ejercitar la acción de nulidad. Esto por no facultar el artículo 1302. CC a nadie más que los obligados principal o subsidiariamente por los contratos. Así, la Agencia Tributaria no tendrá facultad más allá de su ámbito de actuación para la nulidad de negocios simulados.

Conclusión

Los negocios simulados están abocados a ser declarados nulos, independientemente de su carácter de simulación relativa o absoluta. La diferencia radica en que, en la simulación relativa, el negocio disimulado seguirá siendo válido. Salvo excepción, como hemos visto, de la donación de bien inmueble oculta. Asimismo, es importante recordar que la potestad de la Agencia Tributaria se limita a su ámbito de actuación. Y por tanto, las declaraciones de nulidad que pueda realizar no tienen efectos civiles ni mercantiles.

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