Compra de inmuebles en un concurso de acreedores

Última actualización: 28 de julio de 2026.

Respuesta rápida. Para inscribir en el Registro de la Propiedad la compra de un inmueble a una sociedad en concurso de acreedores, no basta la escritura: hay que acreditar que la venta se ajusta al plan de liquidación aprobado o cuenta con autorización judicial específica. El Tribunal Supremo (STS 315/2019) confirma que el registrador debe exigir el testimonio de la resolución judicial que autoriza o aprueba la venta y controlar que la transmisión respeta el plan o la autorización. Comprar en concurso sin ese soporte judicial impide la inscripción.

Compra de Inmuebles en un Concurso de Acreedores

La Sentencia del Tribunal Supremo 315/2019 sugiere la siguiente controversia. Para que la compra de un bien, adquirido de una compañía en concurso, acceda al Registro de la Propiedad … ¿Debe acompañarse a la escritura de compra-venta, la aprobación judicial del plan de liquidación, o la autorización judicial de venta especifica? La sentencia examina si el registrador es competente para controlar si la adquisición, es ajustada al plan de liquidación/autorización de venta específica. La cuestión planteada respecto de esa competencia del registrador, ha sido resuelta por la citada sentencia. La misma, establece que el registrador, debe exigir el testimonio de la resolución judicial que autoriza la compraventa. Veámoslo en detalle.

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Antecedentes de Hecho

  El supuesto de hecho que analiza la STS arriba indicada es el siguiente:

• Un particular compra un inmueble incluido en el activo de una sociedad en concurso-liquidación.
• La compraventa se documenta en escritura pública, y es suscrita por la Administración Concursal.
• El registrador no inscribió la compra y formuló calificación negativa, acordando suspender la inscripción, alegando:

1. 1. Que no se acompañaba el testimonio del plan de liquidación que refería.
   2. Que no se acreditaba que la transmisión del inmueble se ajustase a lo previsto en el plan de liquidación.

Contra esta calificación, el comprador formuló demanda de impugnación de calificación registral. Fue estimada en primera instancia declarando, que el registrador, pretendió revisar las facultades del administrador concursal, según el plan de liquidación. Concluía el Juzgado de Instancia, que el registrador, se arrogó funciones que son propias de los Tribunales. La sentencia de instancia fue recurrida por el Registrador. Pero la Audiencia desestimó su recurso indicando que la calificación del Registrador: “sobrepasa los límites de la función calificadora de los Registradores de la Propiedad” (sic). Contra la sentencia de la Audiencia, el Registrador, formuló casación ante el Supremo. Como decimos, la controversia versa sobre la competencia del registrador, para revisar el cumplimiento de las exigencias previstas en el plan de liquidación. El contenido de la STS, es también aplicable a ventas consecuencia de autorizaciones judiciales específicas, dentro del procedimiento concursal.

Resolución

  Ante los antecedentes expuestos, resuelve el TS en la Sentencia objeto de análisis a favor del Registrador, y mantiene que:

• Le corresponde al registrador controlar el acceso de la escritura de venta al registro.
• Debe controlar que la escritura, ha sido otorgada por la administración concursal como vendedora del inmueble.
• La Administración concursal ha comparecido, porque las facultades patrimoniales del deudor estaban suspendidas.
• Este control del registrador, no se suple por el previamente realizado por el Notario. En referencia a la revisión que hacen los notarios, de las facultades de la parte vendedora, en compraventas.

Y llega a dichas conclusiones, de acuerdo con el contenido del artículo 40.7 de la Ley Concursal: Cuando el deudor vulnere las obligaciones de este artículo, solo la Administración concursal está legitimada para anularlos (salvo que los hubiere convalidado). Cualquier acreedor solo podrá pedir a la AC explicaciones sobre la acción. Esta acción se tramitará vía incidental y caduca con la satisfacción del Convenio. No cabe inscripción registral de esos actos hasta que sean convalidados, confirmados, o hayan caducado. Este control de Registrador solo afecta a la existencia de un Plan de Liquidación autorizado. Pero no afecta al cumplimiento de las condiciones o requisitos del Plan de Liquidación.   Si este artículo ha sido de su interés, también le sugerimos la lectura del siguiente: ¿Cómo adquirir una empresa sin deudas/cargas en un Concurso de Acreedores? Y si necesita una SEGUNDA OPINIÓN, no dude en seguir leyendo …

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