El derecho posterior tras la subasta de terceros ocupantes a permanecer en el inmueble

Última actualización: 28 de julio de 2026.

Respuesta rápida. En una subasta judicial de un inmueble, la ley no siempre asegura al licitador información fiable sobre si el bien está ocupado. El artículo 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil obliga a hacer constar en la publicidad de la subasta (Portal de Subastas) la situación posesoria del inmueble —si está desocupado u ocupado— cuando conste. Tras adjudicarse el bien, el adjudicatario puede instar el lanzamiento de los ocupantes, que a su vez pueden oponerse acreditando un título que les dé derecho a poseer; el tribunal resuelve en una comparecencia si el ocupante tiene o no derecho a permanecer.

En la actualidad la regulación no asegura información fehaciente a los licitadores de las subastas judiciales. Información de las situaciones posesorias de los inmuebles que son subastados. Esto puede ocasionar la existencia y posibilidad de adquirir bienes en los que se encuentran terceros ocupantes. Circunstancias que se desconocerían con anterioridad a dicha adquisición. La LEC en su art. 661.1.II establece la publicidad de la subasta. La cual se llevará a cabo en el Portal de Subastas. Y habrá ocasiones en las que podrá hacerse tanto en medios públicos como en privados. En ellos se indicará que el inmueble subastado está desocupado o la situación posesoria en la que se encuentre. Pero todo ello se constatará cuando se acredite ante el Letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución. Por ello, de no constar la situación posesoria en el procedimiento de ejecución se silenciará dicha circunstancia.

¿Qué sujetos son considerados terceros ocupantes en los inmuebles subastados?

Los terceros más frecuentes son: los okupas, los arrendatarios y  titulares de un derecho de uso atribuidos en procesos matrimoniales. A lo largo del artículo nos ceñiremos a desarrollar los aspectos más relevantes en cuanto a los arrendatarios se refiere. La extinción o subsistencia del arrendamiento posterior a la subasta dependerá de la normativa que rija en el contrato.

¿A qué se someten los arrendatarios?

1. Ley de arrendamientos Urbanos

Los arrendamientos de vivienda. La subsistencia o extinción tras la subasta del arrendamiento se regula en el art. 1 LAU. Actualmente existen tres redacciones distintas y se aplicarán una u otra según la fecha que se firmó el contrato. Los posteriores al 6 de marzo 2019 se regulan en el RDL 7/2019. El cual distingue entre los contratos que no hayan alcanzado los 5 años de duración. O 7 años cuando sean las personas jurídicas las arrendadoras y los que sobrepasen las duraciones anteriores.

• Los que se hayan concertado previamente al 6 de marzo 2019 pero posteriormente al 6 de junio 2013.
• Los que se hayan firmado antes del 6 de junio 2013.
• Los arrendamientos para uso distinto de vivienda. La LAU no establece disposiciones específicas referentes a la subasta. O a otros medios de enajenación forzosa de inmuebles arrendados destinados a otro uso que no sea el de vivienda. Así, se origina cierta inseguridad jurídica produciéndose interpretaciones de lo más diversas. En ocasiones los sujetos aplican el art. 1571 CC. En otras por analogía lo dispuesto en el art. 13 LAU y en otras el art. 29 LAU.

2. Código Civil

Cuando los arrendamientos se encuentren excluidos de aplicación a la legislación especial (LAU y LAR) se regirá por el CC. Sin embargo, hay algunos inmuebles como trasteros y garajes que le será de aplicación o no la LAU. Esto dependerá de si estos se alquilan de forma accesoria o no a la vivienda o el local. Según el art. 1571 CC el comprador de una finca que esté arrendada tendrá derecho a terminar el arriendo vigente. Cuando se verifique la venta, salvo lo dispuesto en la LH o pacto en contrario.

Los trámites del proceso de ejecución necesarios para desalojar a terceros ocupantes

Notificación de la ejecución y requerimiento de títulos de posesión

En el art. 661.1.1 LEC se recoge el ámbito de aplicación. Será cuando conste la identidad y existencia de personas diferentes del ejecutado, que ocupen el inmueble que ha sido embargado. Se les notificará la existencia de ejecución a las personas que ocupen el inmueble embargado y sean distintas al ejecutado. Entiéndase que los ocupantes con títulos inscritos en Registro de la Propiedad no será necesario solicitarles el título de posesión. Cuando el arrendamiento se haya anotado con anterioridad al embargo. Y aunque no se establece expresamente, se entiende que el acto de comunicación habrá que practicarse de oficio. ¿Qué ocurrirá en el momento de practicar el lanzamiento del ejecutado si se conociera la existencia de terceros ocupantes? Habrá entonces que notificar a los mismos la existencia de la ejecución. Cuando los ocupantes presenten los títulos de posesión, el Juez no se pronunciará sobre su suficiencia antes del anuncio de subasta. A no ser que lo solicite el ejecutante. La no presentación de títulos no se entenderá como ausencia de derecho de los ocupantes para permanecer  en el inmueble. Pues esta ha de ser solicitada por el ejecutante celebrar una vista para decidir sobre este extremo.

Eventualidad para decidir sobre el desalojo de terceros ocupantes

1. Los problemas de legitimidad activa

La solicitud previa al anuncio de la subasta solo podrá hacerlo y estará legitimado para ello el ejecutante (661.2. LEC). Esa solicitud requerirá la celebración de una comparecencia. A fin de resolver el derecho de los terceros ocupantes a continuar poseyendo el inmueble tras la subasta. El tercer ocupante no podrá solicitar la comparecencia para poder probar la validez de su título posesorio. Sino que tendrá que mantenerse pasivo. Esperando que el ejecutante o el rematante pretendan su lanzamiento.  Eso si podrán, en caso de ser desalojados, instar al juicio declarativo para hacer valer sus intereses. Previamente al anuncio de la subasta. Se dictará Auto en el que se declare el derecho del ocupante a seguir en posesión del inmueble. Ocasionando de este modo un problema. La carga será complicada de ser económicamente evaluada por parte del Letrado de la Administración de Justicia. Ya que se ha de establecer el valor de liquidación y minorar el valor de la tasación. Cuando se adquiera un inmueble con ocupante habrá que descontar la carga del valor de tasación. Esto no ocurrirá cuando posea el bien como arrendatario pues no se considera stricto sensu como un gravamen. La solicitud posterior a la subasta. Adjudicado el bien (subasta o adjudicación directa)  el ejecutante, remanente o adjudicatario podrán solicitar el lanzamiento de terceros ocupantes. Solo podrán solicitarlo en el plazo de un año desde la adjudicación. Si, en el plazo concedido, no se ha solicitado el lanzamiento del tercer ocupante. No podrá resolverse la cuestión del desalojo en el propio proceso de ejecución. Ahora bien, podrá acudir a un juicio declarativo para solicitar dicho desalojo. Sin transcurrir un año desde la adquisición del inmueble, el art. 675 LEC le permite lo siguiente al adjudicatario o rematante. Instar un incidente dentro del proceso de ejecución para dilucidar de manera sumaria sobre el lanzamiento del arrendatario.

2. Los puntos conflictivos en el procedimiento del incidente

En la regulación de la tramitación del incidente de los art. 675.3 y 4 LEC surgen varios problemas al respecto. La STC 32/2019 enmarca que el ocupante que niegue recibir la notificación o firmar la diligencia que acredite a entrega. Se procederá en la oficina judicial a comunicarlo en su tablón de anuncios, habiendo advertido al interesado previamente. Otra cuestión problemática es la surgida por los terceros ocupantes. Cuando estos no acudan con Abogado y/o Procurador a la vista si fuera preceptivo. Habrá que considerar si se les dará por comparecidos o no. Ya que, su incomparecencia determinará el acuerdo del desalojo sin más trámites. Además, cabe preguntarse si los terceros ocupantes podrán, en la vista, aportar los títulos que justifiquen su ocupación. No habiéndolo hecho en el plazo correspondiente (10 días). La LEC no regula limitación alguna en cuanto a la materia de la prueba. Por ello, no se podría impedir al ocupante la presentación de los títulos en la comparecencia. Títulos en los que justifique su situación posesoria independientemente a si previamente no los hubiera presentado en el plazo correspondiente.

Conclusiones

Recordemos que cuando se constate la existencia e identidad de personas en el procedimiento que estén ocupando el inmueble embargado. Siendo diferentes al ejecutado, se les hará llegar la notificación de la existencia de la ejecución. Y en diez días como plazo señalado, podrán presentar ante el Tribunal los títulos correspondientes a justificar su situación. Si les ha parecido interesante el presente artículo, les recomiendo no perderse estas recomendaciones: Aspectos procesales de la ejecución no dineraria (proceso civil) La inadecuación de procedimiento y su relación con los desahucios y la aplicación de la rebus sic stantibus. Cláusula rebus sic stantibus en los arrendamientos de local de negocio tras la covid-19  

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