La Nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (2019)

Última actualización: 5 de agosto de 2026.

Respuesta rápida. El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (BOE de 5 de marzo), reformó el régimen de los arrendamientos urbanos tras un camino sinuoso: freno en el Congreso durante su tramitación ordinaria y aprobación final por decreto-ley. La norma pretende revertir la situación generada por la reforma de 2013, que dinamizó y flexibilizó el mercado del alquiler pero tuvo como efecto secundario la desprotección del arrendatario, y supone en buena medida una vuelta al régimen de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. El interrogante que plantea es si el refuerzo de la protección del inquilino acabará contrayendo la oferta de viviendas en alquiler.

¿Qué novedades contiene la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos? Podríamos decir que se trata de una nueva ley de arrendamientos urbanos con freno y marcha atrás.

  En la obra de Jardiel Poncela, cuatro corazones con freno y marcha atrás, cinco personas se convierten en inmortales. Y no satisfechos con tamaño resultado, cuatro de ellos consiguen, además, rejuvenecer.  Es decir, la definición de la felicidad absoluta, vivir para siempre y además con un cuerpo joven ¿No? Pues depende como se mire. En la obra, sus protagonistas encuentran en esa idílica situación el sinsentido total y la desesperación de una existencia desnortada.   En esta entrada cuyo hipervínculo adjuntamos, podrán leer las conclusiones a los primeros meses de aplicación de la nueva LAU. /nueva-ley-de-arrendamientos-urbanos-primeras-conclusiones/   Al Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, podría aplicársele no solo el título de la obra de Poncela sino su moraleja. Y no solo por el sinuoso camino hasta su aprobación. Freno en el Congreso en su tramitación ordinaria y marcha atrás hasta la aprobación en el descuento por Decreto Ley. Ni tampoco solo por su vuelta “a los orígenes” a la ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos. Sino porque, como la obra de Poncela, esta ley no solo “detiene el tiempo” sino que “rejuvenece” la situación del 94. Veremos si lo que está planteado para ser el elixir de vida eterna y la juventud para los arrendatarios, no se acaba convirtiendo en un mercado sin viviendas para alquiler. Porque, sin arrendadores no hay arrendatarios y sin mercado de alquiler no hay nada que proteger. Todos conocemos las dificultades a las que a diario se enfrentan aquellos que quieren acceder a una vivienda en alquiler. E intuimos que las medidas de flexibilización y fomento del alquiler aprobadas en 2013, lograron, al menos parcialmente, su objetivo. Dinamizaron y flexibilizaron el mercado, pero tuvieron como efectos secundarios la desprotección del arrendatario. Porque, como ocurre en cualquier ámbito cuando confluyen dos intereses, cuanto mayor es la libertad menor es la protección. El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el BOE de 5 de marzo, pretende revertir la situación generada por la reforma del 2013. Pero, sin que eso suponga la paralización del mercado al que hubiera llevado algunas de las enmiendas de Podemos. ¿Conseguirá hacerlo? Imposible saberlo de antemano. La experiencia nos indica que será una labor muy complicada, que al legislar hay que elegir entre proteger y flexibilizar. Y el análisis de esta ley, nos indica que el legislador ha escogido, primar la protección frente a la dinamización. Solo cabe esperar- teniendo en cuenta la importancia del sector- que la elección sea acertada.  

El Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

 

 A) Duración y Prórrogas

  La duración mínima del arrendamiento es la auténtica punta de lanza de esta ley. No sólo, se vuelve al régimen del 94 sino que se incrementa la protección que esta ley otorgaba al arrendatario. Como nuestro título, con freno y marcha atrás. La nueva ley amplia de 3 a 5 años la duración mínima obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda. Es decir, vuelve al régimen existente previa a la reforma del 2013. Pero, además, introduce una novedad absoluta tanto con respecto al régimen del 94 como al del 2013. Si el arrendador es una persona jurídica, el plazo de duración mínima obligatoria asciende a 7 años. En cuanto a la prórroga, una vez alcanzada la duración mínima obligatoria, también volvemos al 94, 3 años de duración. Es decir, desde el 2013 la duración mínima de un arrendamiento de vivienda era de 3 años. La habitual, con una prorroga era de 4 años (3+1). Ahora la mínima será de 5 o 7 años, la habitual con una prórroga de 8 (5+3) o 10 años (7+3). Esta ley también aumenta el tiempo de preaviso una vez finalizado el periodo de duración obligatoria. Si tanto ley del 94 como del 13 había que preavisar para no prorrogar, con una antelación de 1 mes. Ahora el termino mínimo de preaviso, es de 4 meses.  

B) Modificaciones económicas:

  FIANZA. – La nueva redacción del artículo 36 establece que la fianza en metálico será de 1 mes. No varia, por tanto, la situación anterior pues la Ley del 2013 no modificó el citado artículo 36. La novedad la encontramos en el punto 6, del citado artículo que pasa a recoger “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta”. Es decir, que si bien antes regía el principio de libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil. Conforme al cual, el arrendador tenía libertad para solicitar las garantías que considerase y que obviamente el arrendatario le admitiese. Con la nueva ley, dicha garantía adicional solo podrá sumar 2 mensualidades.   RENOVACIÓN AUTOMÁTICA DE RENTAS. – La nueva redacción del artículo 18, elimina la renovación automática de las rentas. De forma que “En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos”.  E introduce la actualización asociada al Índice de Garantía de Competitividad, que no podrá superar el IPC.   ELIMINACIÓN DE PAGO A LAS INMOBILIARIAS. –  Otro beneficio a favor del arrendatario es la eliminación del pago a las inmobiliarias, cuando el arrendador, sea persona jurídica. Hasta ahora, quienes acudían a una inmobiliaria para acceder a un inmueble, tenían que abonarles por gestión, una mensualidad. Es decir, se elimina este esfuerzo económico, pero siempre y cuando estemos ante un propietario no particular.   GASTOS. –  El artículo 20 de gastos generales y servicios individuales, penaliza a los arrendadores personas jurídicas, estableciendo dos modificaciones lesivas para estos. Así, establece que “Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica”. Y, que el incremento por estos no podrá ser superior “al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18”  

C) Otras modificaciones

  DERECHO DE TANTEO. – Se modifica el artículo 25, introduciendo el derecho de la Administración Pública (antes inexistente) a ejercer el tanteo o retracto: “cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble” o “cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble”.   VENTA DE LA VIVIENDA. – Se modifica el artículo 14, al obligar al adquirente de una vivienda arrendada a subrogarse “en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en el los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”. Es decir, se cambia “salvo” por “aun” y se iguala a los arrendamientos inscritos registralmente con los que no lo están.   Hasta aquí las modificaciones más relevantes que este Decreto Ley ha introducido en la ley de Arrendamientos Urbanos.  Pero como siempre que se modifica una ley, hay que concordar (palabra de siniestras connotaciones para los abogados), el contenido de todas leyes afectadas por esa modificación. Y de esta forma este Decreto Ley, introduce modificaciones en la: (i) Ley de Propiedad Horizontal: -Aumentando en un 10% la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios. (ii) Ley de Enjuiciamiento civil: -Permitiendo que sean tramitados por el cauce del procedimiento verbal reclamaciones relativas a arrendamientos urbanos, con cuantía menor de 6000€. -Introduciendo un nuevo apartado 5 del artículo 441, que recoge la paralización del desahucio en caso situación de vulnerabilidad social y/o económica del desahuciado. El plazo máximo de suspensión será de 1 mes contando desde la recepción de la comunicación de servicios sociales al Juzgado. De 3 meses si el demandante es una persona jurídica (iii) Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Modificación del régimen del IBI: – Excepcionando la obligación de repercutirlo en los casos de alquiler social. -Posibilitando a los Ayuntamientos el establecer tipos diferenciados del impuesto, para un máximo de un 10% de los bienes inmuebles urbanos. – Permitiendo exigir un recargo de hasta el 50% en los inmuebles que permanezcan desocupados y – Permitiendo una bonificación de hasta el “95 por ciento en la cuota íntegra del impuesto para los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica” En conclusión, estamos ante una ley muy protectora y ventajosa para los arrendatarios. Y que penaliza a los arrendadores, sobre todo si han decidido hacerlo a través de una persona jurídica.  Y es que como decía Billy Wilder en Con faldas y a lo loco “Nobody is perfect”. Solo el tiempo dirá quien, en la batalla entre protección (ley del 19) y flexibilización (ley del 13), consigue mejores resultados. Contacta con Athenea, nuestra asistente de IA     Ayúdanos a mejorar: https://www.sondea.eu/s3/0689418e96be Si te ha gustado este artículo, también puedes consultar La Nueva Ley Hipotecaria (2019) Directiva 2014/17/UE sobre Préstamos Hipotecarios Actos Jurídicos Documentados (AJD) de las hipotecas

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