La Presunción de Buena fe del titular de Derechos Reales

Última actualización: 5 de agosto de 2026.

Respuesta rápida. En Derecho español la buena fe se presume siempre: el artículo 434 del Código Civil impone la prueba de la mala fe a quien la alega, y el artículo 433 reputa de buena fe al poseedor que ignora el vicio de su título. El artículo 34 de la Ley Hipotecaria añade la protección registral: quien adquiere a título oneroso de quien figura como titular en el Registro e inscribe su derecho, lo conserva aunque después se anule el título del transmitente. El adquirente a título gratuito —donación, herencia, legado— no goza de esa protección reforzada. Analizamos la figura con la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

La Presunción de Buena fe del titular de Derechos Reales

  Con derechos reales nos referimos a aquellos que tiene una persona, sobre una cosa, como consecuencia de una relación jurídica. (cosa “inmueble”). Estos derechos se caracterizan por ser oponibles a cualquier tercero. La Ley Hipotecaria relaciona varios derechos; hipoteca, usufructo, habitación… Pero nos vamos a centrar en la propiedad como derecho real “definitivo” que es. Y, en particular, procedemos a analizar la figura de tercero de buena fe. Son múltiples los ejemplos que se pueden plantear para analizar al tercero de buena fe, especialmente desde la perspectiva del adquirente. Pensemos en el caso de herederos que, sin conocer la existencia de coherederos, venden por separado y duplicadamente un inmueble. O, el vendedor que, sabiendo de una doble y errónea inmatriculación registral de su finca, la vende dos veces. O de la finca sobre la que, habiendo sido adjudicada en subasta, después aparece un tercer poseedor/adquirente. Veamos qué pasa con el tercer adquirente. Si se le puede considerar o no tercero de buena fe. Es decir, examinaremos lo que dice la Ley acerca de quién ha de ser considerado tercero de buena fe. Si el conocimiento de las circunstancias de la venta define para la jurisprudencia si existe la buena fe.  Todo ello, estudiando el tratamiento, que a la buena fe le da el Código Civil y la Ley Hipotecaria.  

Definición del adquirente de buena fe

  La enciclopedia jurídica nos dice que poseedor de buena fe es quien cree que su adquisición carece de vicio alguno. Se trata, por tanto, de un “estado psicológico” que el adquirente cree que su adquisición es válida.  Por el contrario, el adquirente de mala fe es aquel que conoce que su titulo adquisitivo está viciado.

Regulación de la buena fe a través del Código Civil

  El tercero de buena fe aparece regulado en el Código Civil y la Ley Hipotecaria. Comenzaremos analizando los preceptos del Código Civil que regulan esta figura:  

Artículo 434 CC

 

“La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe de un poseedor corresponde la prueba”.

Este precepto establece la presunción de que el poseedor lo es siempre de buena fe. Quien afirme lo contrario, tendrá que probar dicha circunstancia. Imagine que su tía, le dona una casa. Pero esa casa es del marido casado con su tía en régimen de separación de bienes. Usted ocupa la casa y 20 años después, fallece el marido de su tía, y sus herederos reclaman la vivienda.  

Ártículo 433 CC

 

“Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario”.

Sigamos con el ejemplo de la donación anteriormente indicada. Si los herederos no prueban que se aceptó la donación conociendo la carencia de título, podría ser reputado poseedor de buena fe.  

Artículo 1950 CC

(…) La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio. (…).

Para poner en contexto este artículo, seguiremos con el caso de la herencia. Pensemos que su tía no tiene riqueza conocida alguna. Y lo que le donó, es una mansión valorada en varios millones de euros. Y resulta que su tío, multimillonario, era conocido por su avaricia, incluso respecto a su propia esposa. Con estos antecedentes, le costará probar que aceptó la donación convencido de que la mansión era de su tía. Tenga presente que nuestra jurisprudencia, no admite una interpretación literal del artículo 1950. Requiere probar cierta diligencia por parte del adquirente que haga excusable un posible error en su adquisición. En este sentido interpreta el art. 1950 la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 2014, interpretación que es pacífica en nuestros tribunales.  

Regulación de la buena fe a través de la Ley Hipotecaria

  Atendemos ahora la buena fe de tercero adquirente de derechos reales, sobre el contenido de la Ley Hipotecaria. Y procedemos para ello a analizar el contenido literal del artículo 34. Podríamos decir que el artículo 34 es el reflejo “hipotecario”, de los artículos 434, 433 y 1950 del Código Civil. Y que, a ese reflejo la LH hace algún “añadido más”. Dice el 34 LH:

1. Se mantendrá la adquisición de quien de buena fe y onerosamente adquiera derechos a quien registralmente esté facultado para transmitirlo.

2. Se le mantendrá en dicha adquisición, una vez que haya inscrito su derecho.

3. Y se le mantendrá, aunque después se anule el derecho del otorgante por causas que no constaban en el mismo Registro.

4. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

5. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

Seguiremos con el ejemplo de la donación por una tía a su sobrino para poner este articulo en perspectiva. Fíjense en que Ley Hipotecaria requiere que se trate de una adquisición onerosa. El beneficiario de la donación que nos viene sirviendo como ejemplo, no sería mantenido como adquirente de buena fe. La donación, como la herencia o el legado, son formas de adquisición a titulo gratuito. Además, de ser una transmisión onerosa, el adquirente de buena fe, debe haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad. Para el caso de las adquisiciones gratuitas, el adquirente, no tiene mas derechos que los que correspondían al transmitente. Al contrario de lo que ocurre con las adquisiciones onerosas, como hemos visto.  

Interpretación de los tribunales del artículo 34LH

  La interpretación jurisprudencial de este artículo es también pacífica y traemos como ejemplo las siguientes sentencias del Tribunal Supremo:

• Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2019.
• Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 20 de junio de 2010.
• Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015.

De estas tres sentencias cabe concluir que, de acuerdo con el Tribunal Supremo:

1. El artículo 34 LH ampara las adquisiciones ad non domino. Esto es, adquisiciones por transmisión de quien no tenía poder de disposición para enajenar. Y lo hace salvando el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente.
2. Nos dice el TS que el art. 34 LH goza de sustantividad propia para amparar:
   • A quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho.
   • Que no es necesario anular previamente el título del transmitente.

Y hasta aquí, nuestra aproximación al tercero de buena fe titular de derechos reales. Como siempre les decimos, este no es un estudio exhaustivo ni se puede considerar asesoramiento legal. Si se encuentra en algún tipo de situación asimilable a esta, consulte con un abogado. A nosotros nos encuentra en los datos de contacto que aparecen en nuestra web. Si este artículo fue de su interés, le sugerimos lea este sobre diferencias en la nulidad civil y mercantil.

¿Necesitas asesoramiento legal?

Contactar con ILP Abogados

Para un análisis aplicado a su caso, visite nuestra área de Procesal Civil.

No te quedes con la duda, contacta con nosotros. Estaremos encantados de atenderte y de ofrecerte soluciones.

Preguntas frecuentes

Contacto
No te quedes con la duda, contacta con nosotros. Estaremos encantados de atenderte y de ofrecerte soluciones.